关于我国物流园区开发与运营的五点思考（一）
深圳市安必行物流顾问公司总经理  刘兴富

    
    一、物流园区的特点、功能与形成
    由于物流园区在经济开发、促进多种物流资源的整合、改善城市环境等方面的明显作用，我国政府及企业在近2—3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北、从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳、广州为代表的珠江三角洲地区，上海、北京、青岛、武汉、长沙等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。
    目前国内有五十多个中心城市在规划建设物流基地或物流园区，据不久前有关资料显示约有近200个，其中65%的园区在规划中，35%的园区开始建设或招商，但成功建设和运营的园区不到10%。造成这一状况的原因是“规划不细、定位不准、开发不对、投资不足、招商不力”。
    1．物流园区的特点
物流园区是具有较大规模和多种服务功能的、以物流服务企业为核心的服务性企业的集中地，是多种物流设施和不同类型的物流企业和相关企业在空间上集中分布的场所。具有如下特点：
    （1）现代化：物流园区不同于传统的仓储区、货运站、码头，它拥有先进的物流设施设备，拥有先进的管理信息系统，拥有训练有素的物流人员，拥有先进科学的运作管理模式。
    （2）多功能：物流园区不是仅具有仓储功能的仓储区和运输功能的货运场，它是具有以物流与供应链管理为核心的，仓储、运输、配送、装卸搬运、流通加工、信息处理、分销服务、金融、后勤等各种功能于一体的物流业务集中地。
    （3）社会化：物流园区不是只为某个企业而是面向社会为无数企业提供物流服务的场所，是第三方物流企业集结的场所。
    （4）大规模：物流园区作为社会物流系统的重要组成部分，是多种物流设施、设备和若干物流企业与相关企业在空间上集中分布的场地，具有规模大的特点。
    （5）经营场所：物流园区既是城市的基础设施但更是经营场所，具有经营功能，不是政府的附属机构和设施。物流园区的规划建设一定要按经济规律办事。
    2．物流园区的功能
    现代物流园区主要有两大功能，即物流组织功能和物流服务功能。
物流组织功能是指通过物流园区这一物流的空间场所将不同物流企业及相关企业组织（集合）到一起来，在园区内形成一个社会化的高效物流服务企业群。
    物流服务功能是指物流园区内的物流企业通过提供运输分拨、分拣包装、储存保管、配送、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理、供应链管理等服务，使园区成为一个社会化的高效物流服务系统。
    3．物流园区的形成
    物流园区的形成主要有两个途径：一是改建，一是新建。改建的物流园区主要是对传统的仓储区进行重新规划、资源整合和设施设备改造（含部分新建）形成的。新建的物流园区则是在园区规划的指导下在一块全新的土地上建造的物流园区。当前物流园区的形成是新建的多、改建的少。
    二、物流园区的开发原则与规划要点
    1．物流园区的开发原则
    （1）科学选址原则
    物流园区如何选址，一般来说取决于建立物流园区的主要目的。比如，如果以解决市内交通拥挤、缓解城市压力为重点考虑建立物流园区，将其建在城乡连结处；如果以经济效益为重点考虑建设物流园区，则可以将其建在交通枢纽地区或产品生产与销售的集散地区。
    （2）市场化运作原则
    建设物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。吸引企业的进驻和资源整合，要靠园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境和周到有效的企业服务。
    （3）一次规划分步实施的原则
针对我国目前现代物流产业发展还不够完善，物流需求逐步释放的现状，物流园区的开发建设不但要保证“开门红”，而且要保证“长期发展的需要”，应采取一次规划分步实施的原则，确立开发建设的总体目标和阶段性目标，分2—3个建设阶段，逐步建成。
    （4）以市场需求为依据的原则
    物流园区的建设要结合当地的实际，以免建成后无人进驻，有场无市。物流园区的建设规模要与物流市场需求相适应，服务水平和服务价格要与市场需求相适应，不能脱离需求盲目发展。
    （5）合理利用现有物流资源的原则
    在进行物流园区的新建或改建时一定要综合考虑既有物流资源的利用情况，避免重复建设或物流资源的浪费。目前，我国仓库资源规模较大，仅流通领域仓库面积就达3亿多平方米，但仓储管理落后，设备陈旧，资源利用率平均还不到40%。
    2．物流园区的规划要点
    当前有部分物流园区由于规划不细、定位不准，导致无法开发或开发失败。因此，了解和掌握物流园区规划的要点很有必要。切实可行的物流园区规划方案必须包括以下几点：
    （1）开发的外部环境与市场分析，准确了解开发机会与威胁、物流需求量与物流服务供应能力、有利因素与不利条件等；
    （2）战略定位，准确进行园区类型与形象定位、经营方向定位、功能定位、市场定位；
    （3）运作管理模式，明确服务对象、物流货物、服务功能、运作管理模式；
    （4）发展目标，包括短期、中期与总体目标；
    （5）项目布局和建设规模；
    （6）投资规模与资金筹措；
    （7）赢利模式与经济效益分析，包括园区开发商与入园企业赢利模式与经济效益分析；
    （8）投资风险及应对策略。
    以上八点中，“开发的外部环境与市场分析”是基础和前提，必须扎扎实实地完成；“战略定位与运作管理模式”是核心，必须准确；“项目布局、建设规模和赢利模式”是重点，必须科学与实用。
    三、物流园区成功的开发模式
    近年来在物流园区开发上出现或提出了许多种模式，常见的有政府主导的经济开发区模式、政企联合开发模式、物流企业主导开发模式、政府规划物流企业共同开发模式和物流（或工业）地产商开发模式等五种： 
    1．政府主导的经济开发区模式
    政府主导的经济开发区模式是指由政府作出物流园区规划，并从政府各部门抽调人员组成开发机构，通过招商引资等方式来开发物流园区，目前大多数物流园区都是按这种模式在开发，成功的案例极少。
    2．政企联合开发模式
    政企联合开发模式是指由政府抽调人员与相关企业抽调人员共同组成开发机构，通过招商引资等方式来开发物流园区，目前一部分物流园区是按这种模式在开发，成功的案例也很少。
    3．大型物流企业主导开发模式
    物流园区的大型物流企业主导开发模式，是由大型物流企业来开发物流园区并率先在园区开展经营，带动和引导其他物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集，达到物流园区的开发和建设目的。杭州传化物流基地就是按这种模式开发的范例。
    4．政府规划物流企业共同开发模式
    政府规划物流企业共同开发模式是指政府从总体上对物流园区作出规划、园区内企业负责具体项目的开发，共同完成园区的总体开发。在传统的仓储区中，由于园区内的土地早被园区内企业所拥有，因此，物流园区的形成只能在政府统一规划下，由企业共同改建才能完成。深圳笋岗—清水河物流园区就是按这种模式开发的范例。
    5．物流（或工业）地产商模式
    物流园区开发的地产商模式，是指将物流园区作为地产项目，通过给予开发者适宜的地产项目开发土地政策、税收政策和优惠的市政配套设施，由物流地产商进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。韶关亿华物流园区就是按这种模式开发的范例。
    实践中，传统的仓储区改建为物流园区宜采取政府规划物流企业共同开发模式，新建的物流园区宜采取物流（或工业）地产商模式或大型物流企业主导开发模式。
    四、物流园区的盈利模式
    物流园区成功的标志是通过改建或新建，园区经济总量得到较大的提升，园区开发商和园区内企业经济效益得到较大提高，园区的建设改善了当地的投资环境并因此吸引了更多的外地投资来本地发展，产生了较大的社会效益（经济总量增加，税收增加，就业扩大等）。因此，物流园区的建设必须处理好三个层面的利益：政府收益（社会效益）、园区开发商的收益和园内企业的收益，研究好物流园区的赢利模式。赢利模式主要指收入来源及利润形成途径。物流园区的赢利模式包括三个方面，即政府的赢利模式、开发商的赢利模式和入驻企业的赢利模式。
    1．.政府的赢利模式。即通过经济总量增加、税收增加、就业扩大等来取得经济与社会效益；
    2．开发商的赢利模式。即通过园区土地增值、物业增值、土地与物业转让或出租收入、配套服务等来取得经济效益；
    3．入驻企业的赢利模式。即通过交易收入、仓储收入、配送收入、信息中介收入、加工收入等来取得经济效益。