一次规格高、时间紧、措辞严厉的土地储备摸底调查正在国土资源部（下称国土部）部署下悄然启动。 
近日获悉，一封标明“特急”字样、名称为《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》的文件已经由国土部下发至各省国土厅，调查目标直指囤地危机甚至触及背后的土地储备运行制度。 
据知情人士透露，该文件已于9月上旬签发，由国土部办公厅发到各省国土厅，再层层转发。文件具体调研内容包括了调查建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况。 
此时国土部出面组织摸底调查土地情况并非偶然。据悉，房价飙升、地王频现早已引起了政府高层的注意，“尤其对楼市的成交量和价格回升迅速、但投资启动缓慢的现象，中央尤其不满”。 
值得注意的是，国土资源部已先后于9月7日至9月9日3天内，发出通知要求地方政府要加强建设用地批后监管以及国有土地使用权出让合同监管等工作。 
“相比之前的措施，这次土地储备大调查试图从土地储备制度这一根本上找出土地市场的根本症结，力度相当大。”上述知情人士说。 
据悉，在9月9日国土部召开的电视电话会议上，国土部部长徐绍史坦率直言：“我要不客气地说，在土地供应和供地效率上，我们做得不够好。” 
土地大摸底 
在这份文件中显示，此次调研旨在全面了解目前各地土地储备制度建设和运行情况，研究分析当前土地储备制度运行中存在的问题并提出完善土地储备相关制度建设的政策建议和措施。 
在具体调查方式中，国土部拟订了5份表格，分别涉及到了建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、政府储备土地来源、开发及供应土地价款以及土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况。 
具体操作由各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团组织各市（地），以建立土地储备制度的市、县为调查单元开展调查，调查完成后，以纸质和电子方式逐级汇总，国土部将选择部分城市进行实地调研。 
值得注意的是，这是今年5月以来由国土资源部启动的第二次土地储备摸底调查。 
广州中地行董事长徐建平向本报记者透露，今年5月中旬，国土资源部就先后派驻“人马”，前往广州、杭州以及山东等地进行过一次土地摸底调查。主要对当地已拍地块的开工情况以及后续处理问题做调研。 
“几个月之后再次启动调研，很大程度上与5月份过后频繁拍出的高价地块有关。同时1～8月份的经济数据显示，房价虽然飙升，但房地产投资拉动效应不明显很可能是最主要动因。”房地产高级经济师章林晓表示。 
章林晓曾在8月底向住房和城乡建设部提交一份建议，其中将此类问题归结为“两快一慢”现象：价格回升和销售面积增加比较快，但投资增加比较慢。而此现象显然也引起了政府高层的高度关注。 
上述知情人士表示，这次调查将是有史以来最为彻底的一次，并试图找出制度背后的问题以及解决途径。如果按照进度来看，很难在短时间内完成，花费精力也将很大。 
“但这次调查科目却只涉及土地储备中心，没有考虑现在很多地方城市投资公司取代了储备中心的功能，这将会使得这个调查效果大打折扣。”该知情人士说。 
剑指囤地 
“储地和融资是本次调研的重点。储地重点调研未开发地块，具体来说就是囤地；而融资层面主要为地价款支付状况。”上述知情人士表示，“其实，地价款分期支付是主要漏洞之处。土地拍卖时只涉及到单价和总价状况，而具体的支付内容主要体现在后期合同文本中。” 
“为什么要土地、金融两手并举？在这轮地王频出的背后是信贷的支撑，尤其是金融机构通过土地融资向有政府背景的单位放贷，都在一定层面上助长了这种状况的发生。”章林晓说。 
金隅北京公司副总经理何弢在接受记者采访时表示，一级土地开发速度过慢也是导致土地供应不足而引起开发商囤地的根本。 
“土地市场不同于楼市，整理时间很长，集中供应一段后就没地了。下半年北京市国土局号称会供应1000公顷，其实压力很大。”何弢表示， 
事实上，9月国土资源部已先后通过各种方式对开发商囤地发出最严厉警告：非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷。 
9月1日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息；9月7日，国土部下令，各省将前期工作不足、资金不落实而无法开工的项目用地，及时调剂给其他项目使用；9月9日国土资源部副部长鹿心社表示，国土资源领域将开展专项治理工作，六大任务之一就是“加强国有土地使用权出让合同监管”。 
高策地产董事长李国平就国土部此次整饬力度表示，这反映政府对前一段时间刺激政策所达到的效果不满意。“出了那么多刺激政策，成效却是帮开发商解套，这不是政府希望看到的效果”。 
“企业囤地有两种原因：赌预期和避险。现在拿地大多是出于避险，这是一种低效运营。”李国平说，“在市场刚有转机时，开发商捂盘、提价、囤地等行为令后市骤然又增加了风险，政府部门此时严格控制囤地是对这一现象的警示。但在后续政策方面，目前政府部门面临的尴尬是：既不能加油，也不能踩刹车，所以纯粹行政方式所起的作用或许并不大。” 
地王背后：地王是怎样炼成的
2009年9月10日,在万众瞩目的上海长风6B、7C地块拍卖会上,中海地产(企业专区,旗下楼盘)一改往日的低调沉稳,以70.06亿元一举夺下新版的“中国地王”,楼面地价22409.3元/平方米,溢价率高达129%。
颇具讽刺意味的是:一年之前,长风7C地块曾以16.053亿元的起拍价格挂牌,楼面地价14364元/平方米,却因楼市低迷而流标。
地王是怎样炼成的?
首先是自全球金融危机以来,中国宏观经济正逐渐走出阴霾。在这样的大背景下,最显著的变化是房地产行业的整体回暖。自今年4月份以来,房地产业领先于宏观经济走了个V型反转。一干房企争抢“原材料”造成了一种众人拾柴火焰高的局面。
还有更重要的一点是,需要有真金白银支付出土地出让金。
楼市行情的大逆转,商品房的快速销售,使房企迅速回笼了资金。与此同时,在国家4万亿元经济刺激计划中,扩张性的财政政策和货币政策导致了充裕的流动性在楼市“泄洪”。
不少专家和学者认为,今年上半年的天量信贷投放中,房地产行业成为最大的受益者之一,而4万亿元经济刺激计划的资金,也有不少进入了房地产市场。此前审计署发布报告表示,不少违规贷款进入了房地产市场。
当然,股市融资也是土地市场重要的资金来源途径,那些上市公司通过分拆上市、增发、发债,获得了足够在土地市场一掷千金的弹药。
有意思的是,回头想想,一年之前大大小小的房企还在为濒临断裂的资金链而抓耳挠腮,对比现在的豪气干云,让人不禁生出恍如隔世之感。
不过,对于那个在众人虎视眈眈中,扮演虎口夺食的地王制造者而言,自身的一些特殊要素必不可少。
此次中海地产制造地王的背后,闪现着中建地产的身影。透过长风地块这一地王的声名,细细探究地王制造者的背后推动力量,名单中不仅包括中海地产,还有中海地产的相关方中建地产以及中建八局,三者之间比例分别为50%、30%、20%。
这3家公司同在中建股份麾下,中建股份在今年7月29日登陆A股,超过500亿元的融资额创造了今年全球IPO规模的纪录。也因此,才让3家公司在地王制造的过程中增加了不少底气。
在上市路演时,中建股份董事长孙文杰曾表示,前几年中海地产的资本运作为集团整体上市让了一点路,发展慢了一点。上市后,集团会从多方面加强对中海地产的支持,必要时甚至可以借钱给中海地产发展业务。
此外,中建地产与中海地产共同投资拿地亦说明,从中建股份的层面,更希望两家地产公司集合资源优势共同发展。一位知情人士透露,围绕这一地块组建的项目公司一把手将由中海地产担任,中建地产会派遣一名副手,学习高端项目的开发运作。
当心房企制度障碍变沟通鸿沟
品质管理总监佟玉所在的大型房地产公司和X集团的合作越来越少。尽管后者拥有空调、整体卫浴、太阳能、橱柜等7类产品,且曾经是这家房地产企业的战略供应商。
双方合作越来越少的原因在于:招标前期,佟玉总会接到来自该集团不同部门的负责人到访相邀,且登门者皆表示有能力整合集团内部资源,让合作更有效率。极大的诚意让采购方心存感激,经考察评定后产品质量尚有保证便最终选用。殊不知,问题便出在合同签订后,当施工配合方面需要沟通时,佟玉发现找到任何一个部门对方的答复都是非自己所辖,无法处理。
合作到最后已经不知道谁该为结果负责的现象不止一次,佟玉认为X集团庞大的机构和滞后的决策流程是问题所在。X集团内部人士曾比喻:由于业务范围太广,运转起来就像一列火车,决策要经过层层审批,不愿意担责任成为公司各部门的普遍心态,一种夸张但意味深长的说法是,X集团的管理层大部分时间在设计表格。
制度障碍对工程市场的合作双方,尤其是对开发商来说是致命的。交房压力要求其施工必须紧锣密鼓,而除去一些不可抗因素外,其他因素引起的误工、赶工期,成为开发商最头痛的事情。因此,选择供应商,除了价格、品质等“硬件”,更重要的考量标准则是供应商自身的管理体系、决策流程、服务等“软环境”是否优越。
南方一家上市房地产公司运营管理部总经理谈及供应商时就有“两不选”,一不选择工程部门不独立的;二不选择外企。供应商如果一直重视终端零售市场,在销售习惯和服务团队的培养上就有一定的偏向性,面对工程市场的集团采购客户来说,往往很难短时间满足施工队伍、批量供货等要求。尤其是工程部门如果只是销售部所辖的一部分,没有一定的决策权,沟通到达公司决策层滞后,势必影响合作效果。而总部在国外的外资品牌,则由于其“严密”的管理制度显得灵活性不足,这位坚决弃用外资品牌的总经理,就遭遇过几次“马上开工但合同还没有批完”的被动局面。
上述种种给开拓工程市场的供应商的启示是,需要摸准开发企业的需求,产品过硬、价格够低不一定是竞标的最佳筹码,关键是如何解决采购方的难题,如何在保证质量的前提下,协助施工的顺利进行,尤其是别让制度障碍给合作沟通造成困惑。X集团的教训应该吸取,它逐渐失去的是数亿元的工程采购大单。