和讯房产消息 戴德梁行今天发表最新一份中国市场研究报告，探讨物流地产在中国电子商务蓬勃发展下的机遇和展望。报告重点如下：

　　·国内消费快速增长丶零售市场分散及网民数字增加，令中国有望於2015年取代美国，成为全球最大的电子商务市场;

　　·快速增长的电子商务业，为中国的物流仓库带来更大的需求，但目前国内现代化物流仓库的供应却严重不足;

　　·对物流业租户来说，要把电子商务交易的货品送到中国2.2亿网上顾客手上，是目前最大的挑战，这是由於基建设施尚未完善丶缺乏货仓及储存空间，以及在货品最後送递一环缺乏专才，令二线城市及内陆地区的电子商务发展出现困难;

　　·对於投资者及发展商来说，目前挑战在於缺乏物流开发土地以配合电子商务发展。投资者应考虑投资於拥有土地储备，或拥有重建物流设施的主要物流供应商;

　　·电子商务令供应链管理从供应主导变成需求主导，而这对於企业考虑物流物业的选址丶规格及位置方面都有深远的影响;

　　·本行预期，未来电子商务物流业的趋势，是每个城市的市场均会需要更多小型仓库，这类物业在日後亦最具发展潜力。

　　全球最大的网民人口

　　现今中国的互联网使用者人数为5亿人，而到了2015年，网民数字将达到7亿人以上，令中国成为全球拥有最大网民人口的国家。互联网现已成为不少中国人消费体验的一部分，不论是直接从网上购物，或是利用互联网搜寻货品资讯和比较价格。事实上，过去五年间中国的网上购物销售额以每年99%的幅度增长，远远超过美国每年9%的增长率(图1)。单看2012年11月11日「光棍节」一天的销售数字，中国最大的购物网站淘宝网及其在线的企业对个人(B2C)购物平台「天猫」，在当天录得超过人民币192亿元的销售额，是香港日均零售总额的21倍。

　　戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅先生指出：「诚如中国近年发展势头一样，电子商务消费亦显示迅猛的增长，而且其增长仍然有宽裕的空间。目前中国的互联网渗透率为37%，远低於已发达国家的水平。因此，中国的网上消费仍见庞大的增长潜力。从现在至2015年间，估计每年中国将有3,000万人──相当於加拿大的人口──会首次在互联网上购物。」

　　中国的电子商务市场发展蓬勃，有赖於国内独特的零售产业结构及人口特徵。国内的实体零售商业设施有限(部分二丶三线城市的网上购物发展甚至快於当地的商业建设)丶中国消费者日见强大的消费力丶流动通讯设备及互联网的应用日益广泛，再加上政府扶持(电子商务已被纳入「十二五」发展规划中)，这些均是支持中国电子商务市场发展的因素。

　　中国电子商务的现况

　　现时中国电子商务市场的主要模式为C2C，即个人对个人的商贸，占了77%的市场比率。C2C模式由阿里巴巴集团於2003年创办的淘宝网直接推动，这种模式主要倚靠国内的货品快递服务业完成交易，对物流物业如仓库的倚赖较小，因为货品卖方通常属小规模的商户，可自行储存货品。不过，随着近年愈来愈多的C2C买卖双方转移使用B2C模式，该种购物模式亦逐渐流行，预料至2015年B2C购物模式的占比将达到40%，这既会推高中国整体电子商务市场的增长，亦会令物流业在电子商贸中的角色更为凸出。

　　物业角色的转变

　　电子商务改变了供应链的管理方式，令其从供应主导变成需求主导。商贸的最终目的并非要利用仓库来储存多馀的货物，使供应链运作畅顺，而是要把货物运送至顾客手中(即履行订单及完成送运)。仓库向来属商贸中的支援设备，但在电子商务中却顿占重要角色，成为货品供应者与顾客的主要联系界面。这种改变，对於企业考虑物流物业的选址丶规格及位置方面都有深远的影响。

　　戴德梁行亚太区预测部主管白丽琪女士指出：「电子商务改变了仓库的角色。以往物流一直是商贸中的後勤部分，但电子商务把终端消费者带到供应链管理中，令仓库的角色变得比以往重要。这关系到仓库物业的最佳使用方式及最佳选址。在电子商务的领域中，企业对物流设施要有全新的考虑，包括最终货品组 装丶每位顾客订购的小量货品集聚起来时如何以最有效率的方式处理丶如何处理大批量的订购，以及最重要是如何确保货品准时送递到顾客手上。最後一点对於决定仓库的选址尤其重要，货品配送中心必须位处能够快捷传递货品的地点，同时要能节省相关开支。中国幅员广阔，网上消费者又多达2.2亿人，但中西部却缺乏物流基建设施，对电子商务确实构成重大考验。」

　　现代物流仓库供应缺乏 刺激仓库租金上扬

　　此外，现代物流仓库设施的供应更是缺乏，该类物业目前只占全中国仓库面积总数的2%(图2)，即大部分均属中端或低端的物流物业，部分由工厂改建而成，建筑质量粗糙，多有层高不够丶缺乏装卸货物的设备丶运货车辆往来不便等缺点。在一线城市，物流仓库的短缺推高了该类物业的租金增长，过去一年间上海部分区域的物流园租金就上升了85%，部分企业遂选择把其仓库设於租金较便宜的邻近地区。

　　面对物流物业供应缺乏丶成本上涨及基建设施尚未完善等挑战，中国电子商务的主要销售商户正采用不同的物流模式以应对，包括自行修建仓储设备丶自行管理物流程序及自设快递部门等，但这些方法涉及较高的起始资本开支，而且商户亦未必熟悉房地产运作和策略。戴德梁行认为，商户的最佳出路是与第三方物流(3PL)的供应商进行策略性合作，解决物流问题。

　　市场机遇

　　中国电子商务业正高速增长，但物流仓储设施缺乏，为跨国物流供应商提供大量发展机遇。对房地产业者来说，若要在这个蓬勃发展的市场中分一杯羹，需考虑以下数点：

　　1. 发掘中国中西部的需求

　　基建不足决定了目前中国电子商务仓储设施的分布。现时大部分设施均是位於或接近东部沿海的港口城市(图3)，但随着中西部的网上消费群逐渐扩大，当地对现代化仓储设施的需求亦会增加。

　　2. 将供应网络本地化

　　电子商务企业愈发需要一些接近每个市场的小型仓库，以便快速处理订单和运送货品。

　　3. 投资於较具规模的物流商

　　对於投资者和发展商来说，适合用於建设物流设施的土地往往并不多见。用作兴建货物配送中心的土地，最好是既靠近货品生产或装运地点，又要接近顾客。此外，要透过土地拍卖会购得土地，如果没有当地资源亦是难以成事。因此，投资者可考虑投资於拥有土地储备，或拥有重建物流设施的主要物流供应商。

　　4. 寻找策略合作夥伴

　　随着中国电子商务市场日益成熟，商户如不外判服务，独自承担所有运作，将难以应付日渐增多的市场需求。与第三方物流供应商合作是商户的最佳选择。我们预期大部分商户将采用混合模式的物流方案，包括与第三方物流供应商合作及自行管理部分物流程序。

　　5. 捕捉高增长市场中的机遇

　　戴德梁行研究部表示，尽管在过去五年中的资本增值有限，但由於经济结构重组和基建投资增加将会刺激需求，预料上海的工业物业市场将可迎来坚实的增长。与其他房地产类型不同，中国的工业物业通常能在经济不明朗时期提供稳定的现金流。随着中国大陆零售行业，特别是电子商务领域继续扩张，有助抵销出口需求下降，预期工业物业在未来亦会继续受惠。

　　白丽琪女士总结道：「据本行研究显示，中国电子商务兴起，将会为物流物业带来深远的影响。电子商务业将会继续在中国急速扩展，而在物流仓库设施缺乏的背景下，市场将涌现大量发展和投资机遇。现已活跃於中国市场的大型物流公司，他们能够透过重建老旧物流设施或大厦，以迎合个别电子商务企业的需求，自然更有把握在电子商务市场上分一杯羹。然而，市场充满机遇，也有挑战，我们认为最佳的策略是电子商务的商户与具规模的物流供应商进行策略性合作，成就双赢局面。