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物流园区的战略规划和定位

2012-3-31 14:34:00 来源:现代物流报 编辑:56885 关注度:
摘要:... ...
□ 孔庆广
    由于开发建设物流园区的投资相当巨大,土地占用多,并受城市发展、产业结构变化等因素的影响较大,稍有不慎,便会造成巨大的浪费或投资失误。因此,科学地确定物流园区的市场需求和战略定位,完善战略规划的细节和服务体系的设计,成了当下物流园区开发建设的当务之急。
    应当说,物流园区的战略规划和定位是对物流园区建设的目标、理念以及资源和功能的总体部署与规划,是制定物流园区发展规划、布局规划、项目规划等具体实施方案的指导性纲领,是为物流园区的设计、建设、运营、管理和评价提供科学的决策依据。
    根据多年的工作经验,总结了自己使用的物流园区项目战略规划和定位研究的一般方法论(如右上图所示),并要做好以下工作:
    宏观判断
    根据我们战略定位的方法论,针对物流园区项目首先是进行宏观判断。宏观经济形势分析至少要包括三个层面:即(1)国家层面;(2)区域或者省级层面;(3)项目所在地层面。
    宏观分析需要认真分析这三个层面的经济形势、产业特征、物流环境、当地政策、竞争对手等。要通过分析给出目标物流园区项目的初步定位意见,为下一步的市场调研缩小工作范围,为项目功能定位及涉及、空间布局等奠定框架基础。同时要通过项目的宏观分析完善项目的概念体系,为项目的建设团队提供统一的概念和思想。因此,项目战略定位的宏观分析是至关重要,是物流园区战略规划和定位的基础。
    市场调研
    市场调研是项目战略规划和定位的基础,是项目设计建设的根本保证,也是项目后期招商运营的前提。战略规划和定位阶段的市场调研需要非常的充分细致,但其中重点还在于项目所在地的产业环境、产业链条特点、产业集群特点、物流环境和状态,项目拟建地点的交通环境条件等等,通过这些市场调研,最终确定项目的战略定位意见,为下一步的项目功能设计、布局等提供根本的市场数据和意见。
    例如,在进行拟占地2000余亩的洛阳国龙物流园项目战略定位分析研究时,针对该项目的特点,在历经两个多月的实地调研中,收集了30余份国家、河南、洛阳的政策、规划、统计文件及参考资料,调研了当地的轴承产业、汽车销售服务产业、公路货运市场、各类专业批发市场、写字楼市场、房地产市场等,走访了130余位政府官员、协会专家、企业负责人及经营业户,考察了50余家各类市场、园区、楼盘,参与了多次政府项目协调会议,为园区的战略定位提供了翔实的数据。
    定位分析
    根据市场调研的结果,确定项目开发建设的战略思想和基本原则,明确项目的战略发展目标,根据市场调研的实际情况和各种关联因素,确定项目主要功能和战略定位,明确项目的空间布局和管理体系的战略框架,给出重点服务功能构建、重点项目构建的基本战略发展意见。
    战略建议
    根据项目的战略规划和定位,最后给出项目的各种策略性建议,诸如开发模式、开发路径、建设进度、运营模式、营销推广、招商合作基本策略及管理模式、政策等。
    (作者系北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理)
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