□ 北京中物汇成工程技术研究院徐计增

物流园区的开发建设实施三步走战略：第一步：前期策划与运作，科学确定物流园区的市场需求和战略定位；第二步：中期规划设计，重点完成布局规划、建设方案、施工图设计；第三步：后期招商与运营，重点招商策略、服务产品体系、信息服务平台建设及运营方案。而园区成功的关键在于定位策划，园区建设始于策划，终于产业链、供应链，园区开发建设需要系统规划和详细论证。

想要打造出一个成功的物流园区，要明确以下四点精要：第一，物流园区现状与趋势。第二，物流园区未来机会。第三，组建打造成功园区具备的条件。第四，规划建设与运营思路。
一、国内物流园区现状与趋势
1.国内物流园区总的现状
目前，政府对园区建设高度重视，政策持续驱动，政策性资金支持力度不断增大；信息化建设不断深化，实体了与网络平台的持续融合，物流黑科技竞相涌现，绿色化、智能化、国际化明显；行业集中度持续走高，市场份额向龙头集中；土地供给仍然紧张，占补平衡土地指标，可以全国平衡；投资规模控制、增速下降，并购加速。此外，多方主体参与园区投资，外资的热情不减，内资持续升温；需求分化，结构变化明显：大宗少，快递电商园多；大宗商品和小型商贸物流园闲置率上升，电子商务、快递、铁路物流中心加快发展。
升级园区增多，体现在技术升级：互联互通，信息化建设不断深化；设备升级，机械化自动化、绿色智能设备；管理升级，透明化管理；模式升级：园区业务功能不断完善，增值收益稳步上升，国际化、联盟化、平台化、供应链化、生态化明显；客户优化、服务升级。
资本加速渗透，马太效应将更加显著，资本与物流企业的结合日益紧密，一方面资本继续向各个物流子行业渗透，另一方面，随着更多物流企业进入资本市场，马太效应更加显著，大的物流企业通过物流资源并购和整合形成绝对优势地位，小的物流企业或将面临新一轮洗牌和淘汰。
2.国内物流园区普遍存在的问题
目前，国内物流行业仍然存在产业集中度低、组织化程度底、资源配置不均、成本高效率低、竞争加剧等问题。
物流园区目前普遍存在的问题有：
A.缺乏科学规划，盲目建设现象严重。俗话说：兵马未动，粮草先行，投资未动，规划先行。系统规划应实施五步法：市场分析、战略定位、功能设计、布局设计和商业运作设计。投资回报期长，建设融资难度大。园区建设征地困难，阻碍了园区建设进程。
B.园区整体专业服务能力薄弱，制约园区建设。
需求不清、定位不准、功能太泛、布局不顺、实施不力这些问题都严重困扰着园区的发展。产生这些问题的原因主要是由于园区开发建设前期，缺乏市场调研，没有考虑经济总量、产业基础和市场需求等，造成需求不清，定位不准，规模大小脱离实际需求，发展目标和方向不清晰。建设中期，宏观上没有整体规划，盲目开工，规划不专业、不科学，导致物流园区规划建设与市场脱节，与专业脱节，造成功能太泛，布局不顺，实施不力。建设后期运营管理不专业，造成后期运营效率低。缺乏创新商业模式（盈利模式简单，以出租为主），运营能力不高，园区的资源整合不够。
建议通过聘请专业的咨询机构来解决以上问题。
3.物流园区呈现九大发展趋势
物流业未来的发展趋势将呈现出以下特点：无人化、智能化、柔性化、数字化、网络化，物流园区将走向智慧转型、服务城市趋势，网络化、专业化、平台交易化、国际化、智能化、绿色化趋势显著。
一是产业融合的趋势。物流园区向产品生产地或消费地集聚，以物流引加工，以商流带物流。靠需求推动，产业支撑发展物流。
二是专业细分的趋势。货运服务型向空港、海港、“公路港”“铁路港”陆港、“无水港”细分；电商、快递、冷链、汽车等专业园区大量出现。
三是两网协同的趋势。“互联网+”催生智慧型物流园区，信息平台型企业与物流园区合作，“天网”与“地网”对接。
四是两权分离的趋势。物流园区业主单位引进专业管理团队托管经营，管理公司实现了低成本快速扩张。
五是多式联运的趋势。据调查，已有三分之一左右的物流园区引入铁路专用线，15%左右的园区临近港口码头，具备两种以上交通连接方式的园区越来越多。
六是跨界跨境的趋势。“一带一路”战略深入推进，以“中欧班列”为代表的国际物流运输通道正在形成；跨境电商建设海外仓，业务范围跨越国界。
七是互联共享的趋势。物流园区通过兼并、重组、结盟等形式，实现资源优化配置与协同共享。
八是两级分化的趋势。实力型、创新型物流地产商加紧连锁复制，物流地产资源加速向知名品牌集中。与此同时，一些地方缺乏扎实的需求分析和明确的功能定位，物流园区在招商运营中遇到困难，处于“无物可流”的境地。随着市场竞争加剧，物流园区将面临进一步分化的趋势。
九是金融与物流深度融合的趋势。
二、物流园区未来机会在哪里——枢纽型和网络节点型
中国经济进入新时代，物流业发展进入了新阶段，发生了新变化。
物流新时代主要特征：现代供应链成为新时代物流业发展的主要方向；新技术、新理念、新模式成为新时代物流业发展的主要推动力；行业集中度快速提升成为新时代物流业发展的主要趋势。
物流作为商业的基础设施，正在经历一场前所未有的大重构、大整合、大迭代。互联网经济时代颠覆了人们的思维模式，颠覆了传统的商业模式，改变了交易方式，改变了企业发展方向，商业变化导致物流业重塑。
物流新变化:物流内涵外延、物流需求、物流环境、物流要素、物流地位的变化。
随着城市化、经济全球化，互联网、物联网信息技术的发展，伴随着国家一带一路战略的推进，为城市物流、国际物流及智慧物流带来了新的发展机遇。
随着经济全球化，产业链的延伸，信息技术的日臻成熟，特别是战略联盟和供应链管理竞争等理念的普及，将会有越来越多的物流企业将其未来的发展战略目标定位于供应链管理服务。
随着中国经济总量继续持续稳定的增长、物流规模不断扩大、物流需求的多元化发展、国内消费快速增长及中国对外贸易的新变化，物流设施不断完善、国内企业对于物流外包的认识触动客户行为的转变、新技术及新管理模式的不断应用和复制等因素的推动，有足够能力满足和实现基本的商流转移功能，而市场竞争环境和市场需求越来越高，对物流运行提出了更高的要求，如科学分拣、合理包装、物流效能的提升等，从而使物流不再只是充当转移这个角色，演变为优化渠道流程以及创造价值的功能。
未来物流行业机会在农村物流、国际物流、供应链物流、智慧物流、共享物流、细分领域物流（危化品、医药、冷链物流）。
未来园区机会：枢纽型园区在于多式联运衔接；网络节点型在于仓干配销一体化；商贸交易型在于商贸物流一体化；服务城市型在于统仓共配；专业型在于电商、冷链、快递；服务产业型在于产业价值链集成。园区的发展，融入区域产业和经济发展，靠近消费市场，做城市物流。
物流园区选址要围绕大通道重要节点积极布局，为园区拓展国际业务奠定基础，靠近消费市场，城市物流。园区发展要融入区域产业和经济发展。物流业与制造业、商贸流通业、金融业联动融合。
在未来，枢纽型园区大有可为，多式联运将凸显功能优势，构建园区信息共享机制、提供专业化物流服务将成为园区特色。另外，加大周边园区整合力度，推进智能园区建设，发展智慧物流已经成为趋势。
在融资方面，物流园区可以创新模式，鼓励上市与债券发行，对接资本，引进合伙人或众筹模式。仓干配一体化、商贸物流一体化将成为商贸园区运营模式。
未来园区的盈利模式一定是“1+N”。1是物业租售，N是增值服务。不可忽视的是，物流园区要建立分类管理的客户信息系统，建立广泛的、多层面的招商合作机制，引进高素质的招商人才队伍。