1 报告编制过程
bsp; 天津市是环渤海湾地区的重要城市，也是我国北方的最重要经济中心之一。随着天津市开放开发力度进一步加大，特别是最近党中央和国务院做出了开发滨海新区的重大战略决策，天津在我国环渤海湾地区，以至整个北方地区的经济辐射作用必将进一步加大。滨海新区的开发，是继20世纪80年代中国部署开发深圳、90年代开发浦东以后的第三个重大战略决策。温家宝明确指出要天津抓住机遇发挥优势，鼓励、支持和推进滨海新区的改革开放和开发，把滨海新区建设成依托京津冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚的现代化新区。可以预计，以滨海新区的开发为契机，天津及环渤海湾地区将迎来一个开放与发展的新高潮。 
    天津××园区作为国务院批准的首批国家高新技术产业开发区，同时也是天津市经济增长的较快的地区之一。近年来GDP、出口创汇额、利税总额等各项指标均以高速度持续增长。2004年底，天津××园区核心产业园区－**产业园区三资企业198家，有加工贸易的企业128家。2004年比2003年产值增长33.8％，外贸出口增长20％以上。
    天津××园区强劲的技、工、贸的发展，特别是对外贸易的高速发展，产生了对保税物流业务在数量上的急速增长。同时，园区内以高新技术为主的生产制造业，原材料成本高、生产方式先进、产品附加值高，从而对原材料国际采购及产成品的仓储、生产物流、成品全球范围内分拨配送等方面也提出更高的要求，物流速度要求加快，可靠性要求高，对客户的响应速度要求大幅度提高，总之，这些高新技术制造企业对保税物流在质量上也提出了更高的要求。而目前产业园区的物流设备、设施相对落后，服务水平不高，保税物流服务匮乏。为了完善产业园区功能，进一步改善园区的投资环境，为园区内企业国际化运作节省物流成本，提高他们的国际竞争能力，TB集团考虑在天津高新技术开发区内建设TB保税物流中心。
    在天津新技术产业园区TB公共保税仓库有限公司大力协助下，对环渤海湾、天津市和产业园区物流中心有关资料收集和大量的企业需求调研工作，并听取了海关、产业园区管委会有关机构、天津市交委等意见和建议，经过紧张、有序地工作，通过分析、论证，并听取业内专家的意见，对TB保税物流中心进行可行性的研究和规划，于2005年6月提交初稿。
    根据项目的要求，本可行性研究报告定位为建设TB保税物流中心的经营可行性研究报告，在与委托方充分沟通并综合专家评委的意见后，最终形成本研究报告。
    

    据此，根据业主方要求，确定本次咨询的任务为：
对保税物流中心的物流发展环境及市场进行调研，在进行市场细分后确认目标市场及潜在客户，并预测出未来的市场需求。 
提出保税物流中心具体可行的运营模式，其中包括盈利模式及业务范围。 
确定保税物流中心的项目规模、建设周期及分期建设方案，并做出系统的财务分析。

2 报告编制依据

天津市发展现代物流业的综合政策意见 (2003) 
《天津市城市总体规划(2004——2020年)》 
中华人民共和国海关对保税物流中心（A型）的暂行管理办法(2005) 
天津市国民经济和社会发展第十个五年计划(2000) 
交通部 《公路站场建设项目可行性研究报告编制办法》（1997） 
天津市历年统计资料（1996-2004） 
交通部《公路工程投资估算编制办法》（1993） 
天津市国民经济和社会发展的统计公报（1999-2004）
3 项目的设计年限
    TB保税物流中心项目2005年动工，项目计算期为15年，即2007年至2021年，总投资））万元。
    方案一：项目分为三期建设，总共建设期3.5年：其中第一期工程建设期是1.5年，第二期工程建设期是1年，即2008年初至2008年末，第三期工程建设期是1年。
    方案二：建设期1.5年，2007年正式运营。
4 主要结论
  （1） TB保税物流中心建设的必要性
    作为天津市唯一具有现代高技术产业基地的Ａ型保税物流中心，天津××园区TB保税物流中心（以下简称“保税物流中心”或“TB保税物流中心”）的建设必要性体现在：
    （1）完善天津市的物流服务产业格局，促进天津市经济社会协调发展
    天津正在建设或已投入运营的７大物流基地中，保税物流的格局基本上以东部空港和港口方向为主，西南面几乎没有大的物流中心，尤其是保税物流业务物流中心。在规划中的四个物流枢纽中，也没有将国际物流业务延伸到西南地区。而西南面××园区的强劲发展态势要求有满足园区企业业务发展的保税物流业务服务。建设保税物流中心将改变国际物流偏重东面局面，将天津保税物流服务延伸到天津西南地区。因此，TB保税物流中心将扩大天津市保税物流服务范围，对保税物流功能作一些有益的补充，使天津市保税物流整体协调发展，有利于天津市保税物流中心布局更加合理。
    （2）完善产业园区的功能，改善园区投资环境，促进产业园区经济进一步发展和园区招商引资
    ××园区近年来高速发展，进出口增长很快，园区企业对保税物流需求日趋增加，同时，由于近年来一些招商项目对国际采购、保税仓储、报关报检等业务有很大要求。建设保税物流中心对改善园区服务功能，促进园区产业协调发展，促进园区经济发展和园区招商引资等具有重要而深远地意义。
    （3）提高产业园区的制造业企业物流效率和企业经济效益
    通过建设保税物流中心，搭建天津××园区企业的国际物流高速通道，实现与口岸与国际空港对接，有利于园区企业物流效率提高，从而提高经济效益和企业的国际竞争能力。
    （4）对产业园区社会和经济效益的巨大贡献
    根据投资估算，保税物流中心全部建成后，将每年上缴所得税××多万元，直接和间接创造××个以上的工作岗位。
  （2）TB保税物流中心的定位和错位
  TB保税物流中心的定位
    以天津××园区的高科技产业为基地依托，为园区现代物流服务配套，以服务园区企业为主，辐射天津市及环渤海湾地区，在业务上以服务产业园区新能源、电子、 生物医药、新材料以及机电一体化产品为重点，以提供高附件值和供应链一体化服务的集进出口货物集散中心、电子商务中心、物流金融中心为一体的现代保税物流基地。
  TB保税物流中心的错位和特色
    TB保税物流中心建设需要考虑在功能上、服务范围上以及经营模式上与其它产业保税物流中心形成错位竞争，并在经营模式上具有自身一些特色。
    首先，TB保税物流中心在服务范围上要与其它保税中心错位。TB保税物流中心是目前天津市“唯一的有自己产业基地，有特定市场需求”的保税物流中心。主要服务范围也是为这些产业基地的高新技术企业服务。从保税物流中心类型上看，TB保税物流中心是Ａ型保税物流中心，意味着TB保税物流中心是自营，主要为产业园区高新技术企业服务，而目前其它两家为Ｂ型保税物流中心，主要针对天津市甚至环渤海湾地区物流企业，难以满足××园区内企业的高层次，一体化的保税物流需要。 

    其次，TB保税物流中心服务功能上与其它保税中心错位。TB保税物流中心根据园区中心企业的物流和资金方面存在的困难，开辟有专门的为企业融资和研发服务功能。例如，开辟针对中心科技企业的保税研发的物流业务、实验室招租和解决中小企业资金困难的物流金融服务等。这些都是其它保税物流中心没有的。 

    最后，经营主体错位。TB保税物流中心本身自己就可以发展成为一个第三方物流服务商，TB保税物流中心主要立足为产业园区内的企业，提供近距离的3PL服务。而其它保税物流中心只是作为对多家物流企业实施保税仓储管理的封闭的海关监管区，保税物流中心发展还需要其它物流企业的进驻才能得以发展，保税物流中心本身不是物流业务的经营主体。 

    TB保税物流中心未来将经营一些特色服务，来提高保税物流中心运营的竞争力。TB保税物流中心主要有以下三个方面特色：
服务对象：以新技术创业园区为基地，为电子信息、生物制药、机电、新能源等新技术企业服务特色。 
功能特色：除了保税仓储、国际物流配送、简单加工和增值服务、检验检疫、进出口贸易和转口贸易、商品展示、物流信息处理、口岸、入物流中心出口退税外，还针对××园区中小企业特色的电子商务、保税研发、物流金融服务等功能。 
经营特色：以合资、合作、策略联盟方式展开多种经营模式，如特许经营、连锁经营和自主经营模式。 
保税物流中心的运营模式
　　　 主要功能
    保税物流中心开展除了保税仓储、国际物流配送、简单加工和增值服务、检验检疫、进出口贸易和转口贸易、商品展示、物流信息处理、口岸、入物流中心出口退税外，还根据产业园区企业的特点和将来运营的需要，开展一些增值业务，包括物流金融、会展、保税研发、电子商务等特色功能。 

　　物流中心运营的切入点
    TB保税物流中心作为新进入者，首先要从基础物流服务切入，从建设保税物流中心入手，利用现代物流信息管理系统，做区内企业的物流配送，订单处理、存货管理、保税展览与研发直至国际采购、物流金融等一体化高附加值的物流服务，采取合作、合资、策略联盟等形式解决资金、业务和管理方面的问题。 

　　 营运模式
    建议以××万平米土地作价，通过招商解决资金问题；建议采用由TB集团、物流公司、信息公司等合作方式解决保税物流中心的管理、信息系统、市场和网络问题。
　　调研结论
   
    通过调研、分析和预测，2005年TB保税物流中心周边的物流服务市场（由市场提供的物流服务）将达到22.23万吨，物流服务市场7.8亿人民币，到2015年将达到125.23万吨。物流服务市场70.7亿人民币。TB保税物流中心面对服务市场是巨大的。 

表格 1 保税物流中心市场预测

年度	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2015
××园区技工贸总值（10亿）	74.80	94.00	118.00	148.30	186.20	233.90	731.10
××园区物流量(万吨)	274.40	315.30	363.50	420.60	488.70	570.40	1546.10
××园区物流市场服务量(万吨)	22.23	25.54	29.44	34.07	39.58	46.20	125.23
物流服务规模总计(万吨)	14.55	16.71	19.28	22.37	26.11	30.67	73.94
保税物流服务规模总计(万吨)	2.41	2.80	3.26	3.82	4.52	5.37	13.52
保税仓储需求面积(万平方米)总计	1.46	1.69	1.97	2.31	2.73	3.25	8.17
保税仓储建设面积(万平米)总计	2.28	2.64	3.08	3.61	4.26	5.07	12.77

按照出租率80％，使用率80％计算 

    通过对周边企业需求的调研，认为TB保税物流中心可以开展高附加值、一体化综合服务或有进入壁垒的服务，如物流金融、信息、电子商务、第三方物流、第四方物流、海关电子贸易平台、供应链库存控制管理等。此外，还可以开展一些差异化特色服务，如商务展示、保税研发等。在传统物流服务领域开展成本领先服务如仓储。
建设规模
    本项目建设规模××万平米。投资××亿，全部建设完成后，主要建设××万平米的仓储设施（其中保税仓库））万平米、堆场））万平米），3000平米的综合楼以及其它附属设施。
    建设方案
    本项目建设方案有两种 
   

一期（2005-2006）	略	略	略
二期（2008-2008）	略	略	略
三期（2010-2010）	略	略	略
总体建设规模

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  投资估算 
   经济评价
    通过对TB保税物流中心的市场调研、政府有关部门的走访，物流中心建设是适应市场需求的，政策上也是可行的。通过项目建设在经济可行性分析认为，保税物流中心建设具有较好的投资建设前景，完全能够保证投入资产的保值增值和良好的盈利前景，具有较强的实施可行性。 

    TB保税物流中心占地××亩， ××平方米，。保税物流中心的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设园区通道系统和物流信息系统为分期实施，预计总投资规模））万元，其中信息系统投入为××万元。
    第一种方案：本方案的内部收益率(IRR)为8.7%，投资回收期约为13.2年（包括建设期），在折现率为6%的条件下，净现值(NPV)约为××万元。在计算中未考虑因土地增值而给公司带来的额外收益。
    第二种方案：本方案的内部收益率(IRR)为6.4%，投资回收期约为13.5年（包括建设期），在折现率为6%的条件下，净现值(NPV)约为××万元在计算中未考虑因土地增值而给公司带来的额外收益。
    方案一优于方案二。 

    计算结果表明，由于物流中心项目建设本身是一项社会性很强的工程，其建设意义不仅仅表现在投资回报上面，更主要在支持和促进天津市和产业园区发展的社会效益上。
    保税物流中心全部投资建成以后年均上缴所得税将达到××万元，项目建设后15年的利税总额））亿，符合园区的投资建设要求。TB保税物流中心建成后，将直接增加至少＠＠个以上就业岗位，为物流中心上下游服务配套岗位增加＠＠个以上。
    实际上，物流中心的建设效益不仅仅体现自身的赢利，而是通过创造良好的物流发展环境和培育现代物流新兴产业，使产业园区获取经济发展环境改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。