青海朝阳物流园区控制性详细规划
第一章  总则

第一条 为进一步推进青海省现代物流业的发展，通过创造良好的现代物流发展环境，进而促进全省经济快速稳定健康协调发展。根据国家发改委等九部委《关于促进我国现代物流业发展的意见》（发改运行[2004]1617号）和《青海省人民政府办公厅转发省发展改革委关于青海省现代物流发展规划的通知》（青政办[2005]84号）的精神，结合青海省的实际，决定实施建设青海朝阳物流园区。
第二条 为顺利实施《青海朝阳物流园区控制性详细规划》，促进片区的开发建设，特制定本控制性详细规划文本。
第三条 本文本是青海朝阳物流园区的建设指导性文件，规划范围内任何城市建设项目及下层次规划设计均应符合本文本的规定和要求。
第四条 本文本中黑体字加下划线部分为强制性内容。
第五条 本次规划范围西至朝阳东路，东至宁大高速公路，北到天峻路，南到朝阳立交和祁连路。规划范围总用地面积为1.54平方公里（含宁大铁路）。
第六条 规划编制依据
1．《中华人民共和国城市规划法》(1990)；
2．《城市规划编制办法》(2006.4)；
3．《西宁市城市规划管理技术规定》（2002.10）；
5.《西宁市城市总体规划（2001-2020）》（2006.01经国务院批准）。
6.《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)；
7．《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
8.《青海省现代物流发展规划》（2004.11）；
9．《青海朝阳物流园区概念性规划》（2005.09）；
10．《青海朝阳物流园可行性研究报告》（2006.02）；
11．青海朝阳物流园区相关会议纪要文件等。
第七条 本规划由文本、图则、规划图纸和（附件）说明书四部分组成。文本与图则具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割。
第八条 本规划自批准之日起生效，解释权属城市规划行政主管部门。
第九条 本文本未涉及的指标内容及规定应符合国家、青海省及西宁市相关技术规定。
第二章  土地使用和建筑控制管理通则

土地使用通则
第十条 本次规划的功能定位：将青海朝阳物流园区建设成为融物流、商流、资金流、信息流于一体，集国内货代、城际快运、商品批发销售、物流CBD（商务配套）、电子商务等多功能内容，立足西宁、服务全省，辐射青藏高原及周边地区的区域性现代化综合物流园区。
第十一条 规划区用地布局采用“一轴、一心、两片”式结构：
一轴：以宁大铁路为轴线，两侧带状发展；
一心：以门源路与朝阳东路交叉口附近的物流CBD为核心，作为园区管理办公、商务贸易、信息交流和教育培训的集中片区；
两片：以门源路为界，北片以大型仓储物流功能为主，主要为省内物流配送服务；南段以物流贸易市场为主要功能，主要为城市物资集散和交易服务。
第十二条 规划区内土地使用性质分类和分类代码依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）的规定。本规划用地性质一般划分至中类，配套公共服务设施、市政工用设施及已确定开发性质的地块划分至小类。
允许以满足规划用途为原则，在某种性质用地上进行设施的兼容使用。适建范围按《附表2：青海朝阳物流园区土地使用兼容性规定表》的规定执行。
附表中未列入的建设项目，应由城市规划行政管理部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质、超出附表规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报城市规划行政管理部门批准后执行；特殊情况，须报市人民政府批准。
第十三条 一般商业办公地块细分至1公顷左右，仓储地块细分至3-5公顷。规划细分后的地块为最小出让地块，应严格作为最小出让单位，不允许再细分。
第十四条 规划鼓励合并地块进行整体开发，地块合并统一开发时，允许其内部用地边界根据实际建设需要进行必要的调整，但合并地块的外部边界应与本规划地块划分线吻合。合并后地块开发总体控制应满足以下要求：
1.用地构成比例与原规划基本相同。
2.绿地、广场、停车场、社会公共设施用地必须得到充分保证。
3.建设开发总量不大于原各地块开发量之和。
4.建筑平均高度应不大于原各地块建筑平均高度，同时建筑限高应不大于原各地块建筑限高。
第十五条 在祁连路、朝阳立交互通口处北侧地块内设置大型现代化仓储性超市卖场，为物流园区的综合功能建设提供多方面选择，同时提升物流园区的对外形象。
第十六条 在铁路北货站东侧，规划建设货运主枢纽，可充分发挥公铁联运、对外交通便捷的优势。
第十七条 园区由于建设需要涉及村镇集体用地的，采取货币补偿与异地迁建的方式进行拆迁安置。具体办法参照《西宁市拆迁补偿办法》执行。
建筑控制管理通则
第十八条 建筑容量
新建、改建和扩建建筑工程的建筑容量控制指标应按照本文本执行；
普通仓库：建筑密度不能超过50%，低层仓库容积率不能超过0.6，多层仓库容积率不能超过1.0；
商业办公建筑：建筑密度不能超过35%，容积率2.0-2.5，最高不能超过4.0；
仓储式配送交易市场：建筑密度不能超过40%，容积率不能超过1.5。
其他未尽容积率控制要求应满足《西宁市城市规划管理技术规定》。
第十九条 建筑间距
各类建筑的建筑间距除必须符合消防、抗震、卫生、防疫、环保、工程管线、建筑安全保护和强制性条文等方面的要求外，应同时符合本文本的规定；
仓储建筑间距应满足车辆集散、物资装卸、消防等要求，分为两侧装卸式仓库和中间装卸式仓库，最小间距应大于10米。
其他未尽建筑间距控制要求应满足《西宁市城市规划管理技术规定》。
第二十条 建筑退界
沿建筑基地边界和城市道路、公路、铁路两侧范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防噪、交通安全、景观、环保等方面的规定外，应同时符合本文本的规定；
沿宁大铁路两侧建筑与轨道中心线距离不得小于25米，支线两侧的建筑与轨道中心线的距离不得小于15米；
沿宁大高速公路两侧建筑退界50米；
其他未尽建筑退界控制要求应满足《西宁市城市规划管理技术规定》。
第二十一条 建筑高度
建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、抗震等方面的要求外，应同时符合本文本的规定：
仓储建筑高度控制在20米以下；
商业办公建筑，高度应控制在100米以下；
仓储式配送交易市场，建筑高度控制在24米以下。
其他未尽建筑高度控制要求应满足《西宁市城市规划管理技术规定》。
第二十二条 按照国家《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》，物流园区的建设要做好建筑节能、节地、节水、节材工作，并符合相关规定。
第三章  配套公共服务设施规划控制

第二十三条 本次规划范围的配套公共服务设施主要包括日常服务和小型市政设施。具体位置和设置要求详见分图图则和《附表1：青海朝阳物流园区各地块控制指标一览表》。
第二十四条 进行较大范围成片开发时，地块内配套公共服务设施可根据实际情况在下一层次的规划设计中进行适当配置，但其项目、数量、用地面积不得小于图则中的规定。
第二十五条 本规划未涉及的其他配套公共服务设施设置可根据开发建设的实际情况参照西宁市相关规定执行。
第二十六条 各地块内的配套设施项目、数量、位置等要求应符合分图图则的相关规定，如需调整须经过城市规划行政主管部门批准。
第四章  道路交通规划控制

第二十七条 各地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置、禁止机动车开口路段等应符合分图图则的规定。
第二十八条 道路红线内用地为交通设施用地（包括上空），任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建及新建均不得占用道路用地。
第二十九条 城市主、次干道的建设应严格遵守本规划的规定，支路的开辟可结合地块合并开发或街坊整体开发时的实际情况进行调整，但应保证道路断面形式、出入口位置和大致走向不变。
道路系统分为主干道、次干道和支路三级系统。东西向主干道包括天峻路（40米）、园三路（30米）、门源路（30米）、（30米）和祁连路（40米），南北向主干道包括朝阳东路（30米）和园一路（30米）；次干道包括园二路（20米）、园五路（20米）和园九路（20米）；支路包括园四路（14米）、园七路（14米）和园八路（14米）（参见附表3：青海朝阳物流园区主要规划道路一览表）。
园区道路根据南北两片的功能特点，形成两个交通区域。北片主要以大型货运交通为主，由天峻路、园一路、园六路、朝阳东路形成环状；南片主要由小型货运交通和城市交通为主，通过园五路、园六路和园九路便捷实现与城市干道网的便捷联系。
第三十条 规划区内共设置三个社会公共停车场（库），分别位于A-04、E-02、H-05地块。因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需作相应变动。
第三十一条 建设园二路联系宁大铁路货运站场，并预留站场东侧用地以利于远期设置货站装卸场地。
第三十二条 在铁路北货站东侧、天峻路与宁大铁路东南侧设置货运主枢纽。
第三十三条 道路竖向设计应综合考虑地形、防洪、地块排水和工程管网的布线等要求，统一采用1985国家高程基准（复测）。道路纵坡应尽量保证在0.3%-5.0%之间。
第三十四条 沿朝阳东路、天峻路、祁连路根据现有城市公交线路合理安排公交站点，公交站点以500-800米的距离进行安排。具体位置参照本文本图则执行。
第三十五条 原则上明确道路交叉口路缘石半径的端点向主干道方向延伸70米、向次干道方向延伸50米、向支路方向延伸30米范围内，为禁止机动车开口路段，具体规定应遵守本文本图则执行。
第三十六条 公共活动场所、人行道、过街天桥、地下通道等地段必须考虑无障碍设计。
第五章  绿地规划控制

第三十七条 绿地系统包括公共绿地和防护绿地。
第三十八条 本着建设生态物流园区的规划目标，同时又考虑到气候特征与物流园区的实际建设情况，采取以集中公共绿地建设为主，分散绿地建设为辅的形式，努力提高园区的绿地率。
第三十九条 集中公共绿地主要包括：朝阳东路与祁连路交叉口的绿地广场、朝阳路与门源路交叉口的绿地广场、宁大铁路货运北站站前绿地广场；分别位于A-05、E-05、J-05地块。
第四十条 各类建筑基地内绿地面积占基地总面积的比例（绿地率）应当符合下表规定的要求：
项目类别 用地代号 绿地率
仓库            W          ≥15%
居住            R          ≥35%
商务办公   C1/C2          ≥30%
宾馆饭店    C2          ≥30%
学校、科研    C6          ≥40%
专业、综合交易市场 R1          ≥20%
第四十一条 原则上在宁大高速公路两侧控制20米的防护绿化带；宁大铁路主线两侧各控制30米的防护绿化带。防护绿化带内不准设置任何设施，也不得作为停车场地。
第四十二条 为美化环境，鼓励发展屋顶绿化、垂直绿化等。在城市的高架桥等市政基础设施上应进行垂直与平面相结合的绿化。
第六章  工程管线规划控制

给水工程规划
第四十三条 规划青海朝阳物流园区用水总量为8489.69立方米/日。
第四十四条 本区通过朝阳东路给水干管，由城市第七水厂供水。
第四十五条 区内给水管网采取环状网与树枝网相结合的形式，给水干管管径DN200—DN450。全区供水由城市水厂一次加压，要求至管网末端水压不低于0.35MPa。
第四十六条 城市消防——生活——生产共用同一给水系统，并采用低压制，按消防用水量确定规划区接有市政消火栓的给水管的最小管径应≥DN200。
排水工程规划
第四十七条 规划物流园区排水采用雨、污完全分流制，加强环境保护，改善水体质量。
第四十八条 充分利用地形、水系进行合理分区，根据分散和直接的原则，保证雨水管渠以最短路线、较小管径把雨水就近排入城市雨水排放系统。雨水管道沿规划道路铺设，雨水采用自流方式就近排入规划区南侧的湟水河。
第四十九条 污水总量计算以城市总用水量的75%计，则全区污水日均排放量6367.27立方米。
第五十条 规划区内的污水处理采用集中处理方式，本规划区内的污水经管道收集后，送入城市第一污水处理厂处理。
第五十一条 规划区污水管网顺应自然地形坡度和排水方位，污水主干管沿朝阳东路敷设，管径为d600。污水管网系统由支管—→次干管—→干管—→污水处理厂组成。
电力工程规划
第五十二条 规划预测物流园区总用电负荷为18.03兆瓦。
第五十三条 规划区西南侧有110千伏变电站一座，规划作为本区的电源。另在规划本区内规划新建10千伏开闭所2座，东西各设一座，分别位于D-01和H-02地块。
第五十四条 规划区电网规划建设应与物流园的发展相协调，与现状相结合进行改造完善，还应同步建设调度通讯和远程通信系统，满足调度自动化、城网自动化的要求。
通信工程规划
第五十五条 本规划区为物流园区，人口密度较小，因此邮政局所服务半径可按1000米布置，规划在物流园区建邮政所2处，分别位于A-06和H-03地块。
第五十六条 本区电信规划的标准为：住宅建筑80平方米/对（建筑面积，下同）；公共建筑电话100平方米/对，仓储建筑电话200平方米/对，此外考虑一部分公用电话。则本区共需约1.1万对电话线。
第五十七条 规划考虑规划区有线电视入户率达95%以上。广播电视主干线路采用光缆埋地敷设，电信线路同程敷设(单独留一孔)，广播电视线路、电话、计算机三网一体，并向多媒体宽度通信技术方向发展。
燃气工程规划
第五十八条 规划区燃气采用天然气。规划区内朝阳东路下dg219燃气管线一条，可以作为规划区的气源。
第五十九条 规划区内采用中压天然气管道一级系统，起点压力0.1MPa,末端压力0.05MPa. 管网布置为环枝状结合方式，供气方式为中压进楼，调压计量后低压进户使用。
供热工程规划
第六十条 由于仓储设施用热需求较小，因此规划对仓储设施相对集中的地区采用用户自备燃气取暖设施供热的方式供热；住宅和公共设施相对集中的地区由区域供热系统集中供暖。采暖负荷为7.58兆瓦。通风系数取采暖系数的0.3,则通风热负荷为2.27兆瓦。总计热负荷为9.85兆瓦。
第六十一条 在规划区规划燃气热水锅炉房一处，位于G-02地块，供热能力为10兆瓦，规划用地约为0.6公顷。
第六十二条 供热系统采用枝状的供热管网，主干管沿朝阳东路敷设。
环保规划
第六十三条 规划区范围内声环境、水环境、大气质量分区根据上层次规划，按照二类区域划分。
环卫设施规划
第六十四条 垃圾转运站按服务半径1-2平方公里设置，共设置2座。本区域垃圾收集后送往城北区刘家沟垃圾处理厂处理。
消防规划
第六十五条 规划保留朝阳东路东侧消防支队第四中队。园区应对仓储物品严加管理，各仓储设施不得存放危险品，易燃易爆品应加强消防管理。仓库采用早期抑制快速响应喷头系统。室内净空高度＞9米的仓库采用喷淋系统，喷淋系统前期喷水控火，后期喷泡沫强化灭火效能。
抗震规划
第六十六条 园区内按7度震级设防。
管线综合
第六十七条 规划将广电、通信、燃气、雨水置于道路的同一侧，污水、电力、给水、供热管位于道路的另一侧。为方便检修，雨污水管位于非机动车道下，给水、燃气、供热、广电、通信及电力电缆位于人行道下，要求广电与电信电缆同管敷设。
第六十八条 管线竖向综合，以小管让大管、压力管让重力管、易弯管让难弯管的原则进行综合。各类地下管线的最小覆土厚度应大于0.7米
第七章  城市设计导则

第六十九条 在城市设计和建设中努力营造人与自然的和谐关系，结合铁路、高速公路、周边山体、绿化广场、街头绿地和地块内部绿地，创造优美的城市环境。
第七十条 重点控制园区各个出入口及对外界面的景观规划设计。朝阳立交和祁连路是园区对外形象的主要界面，应重点控制与设计；门源路与朝阳东路地段是物流园区景观核心，也是地标节点，应突出园区形象。
第七十一条 绿化广场空间结合周边建筑整体设计，应突出地方特色和个性，有机组织空间轮廓线。
第七十二条 道路景观通过绿化以及建筑界面处理形成韵律与节奏，重点控制朝阳东路和门源路沿线的街面景观设计。
第七十三条 建筑风格总体上以现代建筑为主，建筑形式简洁、新颖、独特、精致。
第七十四条 仓储建筑建议以浅蓝色、灰色等冷色调为主色系。
第七十五条 物流商务区（物流CBD）建筑建议以黄色、米色等暖色调为主色系，按照整体景观基本统一的原则，局部可运用较为鲜艳的颜色。建筑色彩的运用必须充分考虑与周边环境相协调，力求典雅和谐。
物流商务区的建筑体量不宜过大，采取纵向分段模式，体型应符合现代感，重点处理好沿朝阳路和门源路、园六路的界面。
第七十六条 专业、综合交易市场的建筑色彩应丰富多彩，体量舒缓，体型新颖现代，充分体现园区繁荣、热闹的气氛，重点处理好朝阳立交和祁连路的界面。
第七十七条 所有建筑外立面应具有一定的建筑艺术效果，宜采用具有良好装饰效果的新型、环保外装修材料，不得使用瓷砖贴面；门窗采用新型保温节能材料。
第七十八条 鼓励采用民族建筑特色的元素。
第七十九条 夜景照明以各功能空间为重点照明地段，结合绿化广场、商务办公和专业综合市场形成重点照明区域。
第八十条 广告和标识的安置不得破坏建筑空间，一般近人尺度范围内不得安置大型广告。应通过建筑标志系统、设施标志系统、机动车路标系统以及步行道标志系统的设计形成一套有序明确的园区标志系统。