目前,我国的物流园区建设中存在着多干快上,急功近利的弊端,导致了很多失败的案例.而国外物流园区的投资收益期大约在15年左右,因此物流园区的规划工作也愈发显得重要.世界一流的物流咨询和研究机构--一德国弗劳恩霍夫物流研究院在众多的国际性物流园区规划项目实践中总结出了基于需求驱动,竞争驱动,最佳实践驱动这三个驱动的物流园区规划方法论.笔者结合我国国情研究了该研究院发表的物流园区规划方法论后认为在我国现阶段,要想规划好物流园区应当从以下五个方面着手:市场分析,战略定位,功能设计,布局设计和商业计划. 
市场分析 
为了深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况,市场需求,基础设施,服务竞争等情况,必须对物流园区辐射地区的宏观经济,产业和微观环境情况进行全面调查和研究,根据长远和近期的物流量,确定物流园区长远和近期的建设规模. 
每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量(或消费总量),以及通过该地区的物流园区的货运量,估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储,其中包括属于保税和非保税的仓储方面的存储量需求.每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率,堆码方式是不同的,根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物,然后再与每年该行业的存储量相除,就可以得到保税(非保税)仓库的面积需求.在知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工,中等物流加工,复杂物流加工的比例之后,我们还可以算出保税(非保税)仓库增值服务作业面积.然后,根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标,就可以分别得到保税(非保税)仓库所需的占地面积. 
此后,参照该地区GDP最近几年的增长率以及未来几年的预期增长率,以此数据作为该区域物流园区的物流作业量的年增长率,就可以得到物流园区未来10-15年每年物流发生量的预测数据.在测算过程中,我们可以建立不同的预测模型,例如指数回归分析法,这样就能使得预测值更加贴近区域物流未来发展的实际情况. 
战略定位 
在完成详实的定性和定量市场分析和研究之后,规划者必须对物流园区整体优势,劣势,机会,威胁进行分析(即SWOT分析),如果某类服务,例如空港,海港,公路货运站场,在整个园区中占有较大比例,还必须进行专项的SWOT分析.这些分析主要作用是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境,提出发展物流园区的使命,远景目标和制胜策略,从而进行准确的战略定位,帮助实现其战略目标.这里的制胜策略,是指击败现有及潜在竞争者的计划,包括一系列举措以提高物流服务的水平,物流园区战略选择的"价值方案"及其实施步骤.这些策略应该严格限制在内部使用. 
典型的物流园区制胜策略有:充分利用保税物流中心的功能,实现对进出口通关和行政管理的高效率;充分利用和拓展现有的物流信息系统,打造强势的国际物流信息平台;充分利用WTO和CEPA的国际贸易政策,建立特色的欧美商品专业集散地,拓展国际物流业务;充分利用现有入驻园区企业的优势和物流需求的特点,促进行业供应链的竞争力提升,集聚产业的物流,实现产业链的成型和优化;按照循环经济的发展要求,以创建生态物流园区为目标,牢固树立科学的发展观,坚持经济发展和生态保护并重,致力于生态环境的培育和提升. 
功能设计 
物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法,即在确定物流园区的规划原则以后,对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析,然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例,总结出对国内物流园区最适合的经验. 
随后,整个物流园区将被划分为几个大功能区域,例如物流产业区和管理服务区,规划者再从国际最佳实践经验,以及市场调查得到的实际需求两方面入手,为每个功能区域命名,定义,分配相应的面积,引入相关的设施,设备和IT系统.功能规划的最后一步将是对物流园区的核心流程进行定义和描述.这些流程包括:集装箱服务,生产原材料供应和配送,生活资料采购和配送流程,保税物流作业流程,空港,海港,铁路物流服务流程等. 
布局设计 
物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位和经营目标,在已确认的空间场所内,按照从货物的进入,组装,加工等到货物运出的全过程,力争将人员,设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合,以获得最大的经济效益. 
对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法,如:运筹学中的一些最优选址方法,最短路径法,最小费用最大流法,一些有效的物料进出表法,搬运系统分析法,模糊理论中的模糊综合评价法,一些最优决策方法等. 
商业计划 
商业机会主要是让园区投资和经营管理者如何按照公司体制设计业务模式和管理模式,主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责,物流园区业务模式,收益预测,客户分析,园区销售,市场推广策略,投资收益等财务概要分析. 
物流园区的开发一般分阶段进行.分阶段进行将比整个一步到位式开发容易实施,而且,后一个阶段可以吸取前一个阶段中的经验,同时进一步调整和优化下一步的营销策略和其他细节.物流园区典型的业务模式有:物业支持,建设支持,财务支持,人力资源支持,环境支持,安全支持,质量支持,设备支持等服务. 
物流园区市场营销方面,建议采取宣传手册,用户杂志,出席推介会和交易会,视觉形象设计,互联网,投资指南,广告等多种手段混合使用的整合营销方式,以达到预期效果. 
目前我国的物流产业仍处于起步阶段,物流园区的建设不能急功近利,应该踏踏实实机从上述五个方面做好,围绕驱动力做文章,切实规划好物流园区的建设,才能真正取得实效,为我国物流产业的早日腾飞作出贡献.