笋岗——清水河物流园区是深圳市规划、建设的六大物流园区之一，是唯一位于城市中心位置的都市配送型物流园区。未来园区将形成以第三方物流和专业市场为核心，集批发零售、展览展示、仓储配送、电子商务、物流信息与金融服务于一体，产业结构合理，服务体系完善，专业化程度高的现代化物流产业园区。
笋岗——清水河物流园由笋岗、清水河两部分组成。目前，笋岗片区已经成为家居、汽车交易及零配件、医药等6类行业发展的中心地区，而清水河物流园区的规划建设却相对滞后。笋岗片区物流行业的发达刺激了八卦岭、洪湖片区住宅产业的发展。而相对滞后的清水河片区对住宅产业发展的贡献却相对较少。近期，深圳市加大了清水河片区的整体改造力度，预计，随着改造的整体深入，清水河以及周边区域的住宅产业链也将随之启动，步入新的增长期。

历史环境制约清水河物流园发展
根据调查得知，从1984年清水河物流园区动工到现在，园区内虽然也建成了不少物流设施，拥有一定的物流功能，但由于园区内交通体系不完善，缺乏市政道路配套，又受广深铁路及山体限制，致使与外界交通联系不畅。加之管理和环境治理没跟上，新的物流需求商和物流企业不愿到清水河物流园区发展，从而导致大片土地、大量物流设施和设备闲置浪费，仓库使用效率低下。仓库租金比笋岗物流园区低30%至40%，依然没能吸引更多的企业进驻，园区内40%以上的公司仓库出现空置。

新规划将解决交通的瓶颈
根据有关部门制定的清水河规划初步方案，建设期约为两年。有关专家认为，清水河的优势将随着改造的进行逐步显现。
　　目前，清水河物流园区已建成仓库总建筑面积30多万平方米，加上露天堆放场，年货物吞吐量能力超过200万吨，已经拥有了一定的物流功能，尤其是仓储和运输等传统物流功能较为强大。园区内现有6条铁路专用线共13股，长6公里，可与全国铁路大动脉连为一体。
　　根据《清水河物流园区可行性研究报告》所知，清水河片区已开始启动其改造建设工作，主要包括清水河一路至五路和环仓路等区内6条市政道路的建设以及打通14条区内支路等，投资估算达5亿元。改造完成之后，清水河物流园的路上交通网络将得到有效的改观。届时，区内外将四通八达，居民出行将畅通无阻。另外根据规划定位，清水河片区将建成对深圳周边地区辐射极强的物流基地，这意味着片区整体配套将进一步改善。

对比笋岗物流园的发展 清水河物流园未来空间巨大
笋岗片区环境改造工程连续三年被列为深圳重大建设项目，已完成投资计划5.77亿元，主要资金来源为深圳市国土基金。改造工程主要包括宝安北路、宝岗路及南北立交桥、梨园路、桃园路、中心绿地广场、园区微循环道路改造、污水泵站、开关站等。改造工程自2001年10月正式开工建设，预计今年底笋岗片区的改造将全面完成。
环境改造工程的逐步推进使笋岗片区整体形象发生了巨大的变化，也极大地提升了自身的价值和吸引力。截至2006年底，片区内商业物业和仓库物业租金分别比改造前增加了约90%和50%。近几年来，一批国内外知名企业携大项目争相入驻，给片区创造了很好的经济效益，基本达到了改造的初衷。
从营业收入看，支柱行业的贡献十分明显，汽车及零配件、建材家居和医药三大行业的营业收入为58.2亿元，占片区总营业收入的40.1%。以上三大产业已经在笋岗形成了比较强大的产业聚集和规模效应。其中，尤以汽车销售最为突出，2005年的销售额就达到了48亿元，同比增长24%。
特别值得一提的是，在笋岗片区内，一个新型的以大宗商品展示、交易、采购为主的专业市场商贸氛围正迅速形成，其知名度、影响力和辐射力不断加大。在片区内集中了汽车（含二手车）、家居建材、医药、工艺品、文具玩具等多个支柱行业，涵盖了专业市场展示、批发和零售相结合的多个商业业态。汽车、家居建材等行业还形成了比较完整的产业链条，初步形成有特色的专业化市场和企业总部聚集基地。
而清水河物流园区初步规划显示，未来清水河将改建、新建一批以第三方物流为主的现代化物流项目。包括：扩建深圳最大的家电配送中心，新建改建凯利升家电配送中心等，形成8万平方米的现代化配送中心，年配送商品额40亿元；扩建深圳最大的食品加工配送中心，新建改建农副产品加工配送中心等，形成25万平方米的配送中心，年配送商品额80多亿元；新建物资集团批发交易市场、汽车零配件配送中心，扩建铭基食品公司和喜上喜食品公司加工配送规模。经过新建、改建后，园区物流企业由13个增加到27个。高端大型物流企业的入住，将为园区带来大量的高收入群体，人文环境的有效改善，也是提升片区整体竞争力的重要基础。与笋岗片区相比，清水河片区所蕴藏的发展潜力更加巨大。

中小户型住宅将成为市场最大的热点
根据物流园发展形势可以预测，在位于物流园周边的物业中，中小户型住宅的市场升值空间较大。清水河片区的存量住宅中，也以中小户型单位为主。但是，一直以来，由于环境相对落后以及交通等硬件配套的制约，其二手住宅市场的发展一直受到较大的限制。
通过政府对清水河物流园新规划方案的实施，制约清水河二手住宅市场发展的瓶颈将不复存在。发达的交通网络以及高端大型物流行业的入驻，都将为片区带来庞大的置业需求。根据目前的规划方案，不难预计未来市场需求量将增加50％－80％。巨大的需求增长，将可以明显提升清水河片区二手住宅的成交价。相对于周边的笋岗、洪湖以及八卦岭片区来说，清水河片区二手住宅的升值无疑更大。