中山大学现代物流技术与管理研究中心主任陈功玉教授表示，中国物流园区出现低效率运转，甚至有的不死不活。

　　陈功玉认为，目前，中国物流园区存在七大方面问题，包括缺少市场规则和机制、缺少成功经验、物流园区概念与功能不清晰、物流园区建设动机不正确、物流园区分布和规模不合理、物流园区规划和定位不合理、物流园区经营不到位，影响了物流园区的发展。

　　截至2006年底，已建成并运营50家，占总量的24%，66%的园区尚处於规划或在建阶段。由此可见，虽然目前中国已建成的物流园区数量不多，但未来物流园区数量仍将持续快速增加。

　　陈功玉说，物流园区规划和定位不合理成为一大障碍。物流园建多大规模没有规划，缺少市场规则和机制，比较多的建设物流园作为政绩考虑，作为地方政绩工程，为政绩需要而建设。物流园本来就要符合经济规律兴建，但现在有的物流园建设却放在非经济规律上，没有考虑当地市场的需求，看到北京、上海、广东等建物流园亦要上马建设。

　　1到10亿元占总量50%

　　建设物流园的需要交通等硬件的支持，但有一个城市建物流园基地，因当地受交通等条件限制，当地谘询海内外专家意见时，逾九成都不赞成建这麽大的规模，但当地负责人却我行我素，不顾众人反对最後仍要建设。

　　陈功玉认为，中国物流园虽然发展速度快，但投资规模小，园区投资规模从1亿元以下到30亿元以上不等，其中1亿元到10亿元之间占总量的50%，1亿元以下占12%，超过30亿元的相对仅占7%。园区占地面积1平方公里以内占总量的47%；占地面积在1至2平方公里的占17%；占地面积在5至10平方公里的占15%；另外还有8%的园区占地面积在0.1平方公里以内；占地面积在10平方公里以上的占5%。

　　陈功玉认为，目前，物流园区经营不到位，物流园区出现低效率运转，甚至有的不死不活。中国物流园区绝大部分主营业务收入来源於库房及货场租金、配套设施租金与管理费、物业管理费、办公楼租金这四个方面，只有极少数园区从物流信息服务、仓储和配送等增值服务中获利。还有少数园区的赢利来自於国家拨款、税收优惠及土地升值後出租或出售所得。

　　对於中国物流园区有没有必要建，陈功玉说，比较好的形式应该要建，要建成规模化、现代化、专业化。建议物流园区科学规划与严格审批相结合、合理的功能规划与差异化的经营模式、政府统筹规划并扶持建设、企业化经营管理、有选择的企业准入、入驻企业自主经营，促进物流园区健康发展。