□ 《中国物流园区》编委会
    一个国家、一个地区的经济发展水平不同，交通状况不同，市场需求不同，其物流园区的发展模式也会具有不同的特点。本文将从功能定位、建设类型等几个方面对中国物流园区的发展模式进行综合分析。
物流园区功能定位
    物流园区的功能主要可以分为两个方面：社会功能和业务功能。不同物流园区具有不同的功能定位，所承担的物流业务也不尽相同。因此，物流园区所完成的物流作业应根据物流园区的功能定位、需求特征、地理位置等因素综合规划，对各种物流功能进行组合配置。
    物流园区的宏观社会功能：物流园区具有很强的基础性、公共性和服务性的特点，属于基础设施建设类项目。物流园区对所在城市以及地区经济发展所表现出来的宏观社会功能主要有：发挥集聚功能、改善城市环境、促进区域经济发展、实现多种运输方式的有效衔接和多式联运以及提升物流服务水平。
    物流园区的微观业务功能与配套功能：物流园区的业务功能是一种基础功能，表现在通过园区的设施设备、技术方法、组织管理等资源为客户提供各种物流服务的能力。物流园区的业务功能包括：存储、运输、配送、装卸、搬运、包装、流通加工、配载、拼箱、拆箱、分拣等，同时还包括与之配套的办公、金融、生活、综合服务等功能。
    物流园区的物流增值服务功能：随着经济全球化发展，企业竞争加剧，客户企业除了一般性服务外，还希望物流园区提供物流网络设计、需求分析、订货管理等一系列的增值服务。物流增值服务是现代物流业发展的一个趋势和新的利润增长点。主要的物流增值服务功能有：结算和物流金融服务、需求预测、物流技术开发与系统设计、物流咨询与培训、供应链物流管理和信息服务功能。
物流园区类型
    根据2008年国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《物流园区分类与基本要求》国家标准，按照物流园区的依托对象进行划分，将物流园区分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型、综合服务型等几种类型，如表1所示。
    根据该项国家标准，对各类物流园区的规划提出一系列的推荐性指标，如表2、3、4、5所示。
    该项国家标准中涉及的物流园区推荐性指标的计算方法如下：
    投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。
    计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积
    其中，项目固定资产总投资包括厂房款、设备款和地价款。
    行政办公、商业及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围行政办公、商业及生活服务设施占用土地面积 （或分摊土地面积）占总用地面积的比例。
    计算公式：行政办公、商业及生活服务设施用地所占比重=行政办公、商业及生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%
    园区物流强度：单位时间、单位面积的物流处理能力。
    园区物流强度=园区年度物流总量÷园区总用地面积
物流园区开发模式
    物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设的功能区域，也是实现降低物流成本、提高运作效率、改善物流服务等活动的具有产业发展性质的现代物流基地。
    一、中国物流园区的建设方式。
    从国内外物流园区的建设运营经验来看，大多是都有政府参与，但是在物流园区规划和建设中的作用、地位和角色却不尽相同。考虑到中国的经济发展特点和对发展物流的需求，物流园区的开发方式主要划分为三种形式，如表6所示。
    前两种方式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用；第三种方式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。
    二、中国物流园区的投融资模式。
    就中国目前物流园区的开发建设过程来看，投资建设主体呈现多元化的趋势，既有中国的国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资企业；建设资金来源既有自有资金也有银行贷款。
    从中国目前建设经验来看，物流园区呈现初期投入费用大的特点，就综合投入而言，一个200亩的物流中心通常需要6000万元的购地资金和8500万~1亿元基本建设费用。从全国范围来看，部分园区的投资达到100亿元，部分园区的投资不足1亿元。如深圳前海物流园区投资规模150亿元，而扬州港口物流园区投资仅2700万元。这里既有各地土地价格上的差异，也有建设投资主体的影响，一般来说，政府主导投资的物流园区投资额相对较大，而企业主导投资的物流园区，投资额相对有限。另外，部分物流园区由外资投资建设，如普洛斯外资投入已进入沈阳、北京、天津等20多个国内重点一线城市，这个现象值得关注。
    三、中国物流园区的建设规模。
    物流园区的建设规模不仅要考虑物流园区在整个区域中的功能地位、当地的产业布局等宏观因素，还要考虑如入驻企业数量及规模等微观因素。目前各地物流园区的占地规模差异很大，部分园区占地达到2万亩以上，部分园区占地不足200亩。与其他国家相比，中国部分物流园区规模面积偏大，国外物流园区平均占地多在70公顷以上，但不超过200公顷 （1平方公里=100公顷）。
    从规划要有适度超前性来说，其规划规模不能太小，否则不利于区域物流的持续发展；但从各地经济发展水平和物流需求来说，规划规模不能太大，否则会产生投资浪费等，也会给以后的经营运作埋下隐患。
    四、中国物流园区政府优惠政策。
    政府对于物流园区的扶持、鼓励政策是园区成功运营、获取收益、可持续发展的保障。中国很多地方政府在物流园区开发、建设和运营过程中，在优惠政策方面做了许多有益的摸索。
    协调部门关系。由于中国物流业的特点以及物流空间特征，政府部门之间、企业部门之间以及政府与企业之间存在一系列问题需要协调和共同解决。因此，政府在物流园区发展中的领导和协调作用十分重要。
    出台行业规范。政府为了营造物流园区公平、有序的竞争，保障物流园区健康发展，需要制定物流行业的管理法规和准则。
    加强交通基础设施建设。物流园区集中了大量从事配送、运输的企业和所属车辆，没有良好的周边交通基础设施建设，将直接影响到物流园区发展后劲。因此，加强交通基础设施建设，改善物流园区的集疏运条件，是物流园区具有发展后劲的重要保障。
    制定优惠政策。优惠政策的制定是影响物流园区成功运营的最直接因素。在中国物流园区建设过程中，普遍制定的优惠政策主要有土地优惠政策、税收优惠政策、资金优惠政策和其他优惠政策。