□ 《中国物流园区》编委会
    物流园区是我国现代物流业发展中出现的新型业态。它通过产业的空间集聚、资源的有效整合、业务的流程优化、传统物流服务模式的改变，节约土地使用，减轻道路、环境和能源的压力，对于提高物流的组织化水平和集约化程度，促进区域经济发展具有重要意义。
    物流园区在我国得到蓬勃的发展，对我国物流产业的发展和提升产生了较为广泛和深刻的影响。在此，我们总结中国物流园区发展历程中的一点经验，并提出了相关建议。
物流园区发展中的经验和教训
    一、园区建设政府作用大，规范管理有利于发展。
    实地调查显示，上海市非常强调政府在物流园区发展上的统一规划和管理。上海市物流协会对上海化学工业区物流产业园、上海临港物流园区、上海外高桥保税物流园区、上海国际钢铁服务业中心、上海西北综合物流园区5家单位的调查显示，被调查的园区（基地）中的60%有铁路专用线的无缝链接，平均距离高速公路1.25公里、机场33.25公里、码头2.28公里、港口40.67公里、保税区11.67公里。截止到2007年年底，货物吞吐能力（吨/年、标准箱/年）分别比2006年递增57.89%、79.86%；物流商品总值3547.88亿元。上海市政府加强对物流园区统一规划和管理的做法，很大程度上促进了物流基础设施资源整合和物流园区集约化效应的发挥，起到了很好的表率示范作用。
    二、各级政府积极参与，缺乏统一规划影响区域合理布局。
    问卷调查显示，在政府规划推动建设的物流园区中，通过省级政府审批的占32%；地市级政府审批的占59%；区县级政府审批的占9%。地市、区县一级政府审批建设的园区数量占比重较高，这个现象值得关注。
    由于省级以下政府在区域经济发展的全局方面关注相对弱一些，容易偏重地方发展，可能导致一些过度竞争出现，很容易造成同类物流园区在同一地区的有限辐射范围内重复建设，造成土地、人力等其他资源的浪费现象。
    我国物流园区的布局与规划还存在着一定的不科学性，在节点的设置、资源的配置等多个方面没有形成整体的规划，难以较好地适应国家整体物流布局的需要和满足企业供应链运作的需要，造成资源浪费、衔接不畅、配置不平衡。
    三、园区科学论证至关重要，战略定位不明确导致发展不理想。
    调查中发现，部分物流园区在规划建设时缺乏明确的战略定位，造成了物流园区招商引资困难，影响了园区整体效益的发挥。问卷调查显示，规划不充分和战略定位不明确两项因素是很多物流园区规划建设和发展过程中遇到的最大阻力。
    以某重点园区建设项目为例，在其经验教训总结中明确提出，建设进度缓慢是表面现象，其实质问题是缺少科学、合理、适应当地区域物流实际需求的整体规划设计。园区经营管理者自身缺乏制定园区规划和设计的能力，也没有进行充分的企业座谈、专家研讨等科学论证就匆忙上马，导致园区后期建设过程中不可避免的严重缺陷。
    值得引起注意的是，部分物流园区沿用工业园区地产经营思路，项目规划流于形式，以取得土地资源为首要目标，脱离了我国供应链物流服务的实际需求。
    四、土地政策影响深远，土地问题成为物流园区发展 “瓶颈”。
    土地政策影响物流园区发展，征地困难成为建设阻力。土地资源具有不可再生性，随着近年来的大力开发，土地资源紧张已经成为不争的事实。问卷调查显示，在物流园区的建设过程中，征地困难已经成为困扰园区发展的重要因素。北京空港物流园区在建设过程中，受到土地出让方式调整和土地宏观政策的影响，很多园区土地手续办理放缓，部分项目不能如期开工；后续土地储备不足，影响远期规划和发展。
    土地成本上升导致物流园区建设成本大，经营成本高。随着我国土地政策的调整和土地相关的各种成本均有明显提升，物流园区的发展过程中经营成本不断提高。我国部分一线城市物流用地地价已达60万~100万元/亩，大大超过物流业能承受的10万~30万元/亩。天津土地价格持续增高，与几年前相比，物流用地价格提高了3~4倍，再加上滨海新区地势低平，物流园区建设中取土困难，建设成本成倍增大。受到国家调高土地使用税征收标准的影响，石家庄物流园区每平方米每年税金由1.5元调至4.5元，在土地使用税上发生了大量的支出。
    五、基础设施建设特性明显，资金短缺成为关键性制约因素。
    物流园区是一个高投入、长期回报的行业，呈现出前期投资规模大、资金占用周期长、投资回收期长的特性。问卷调查和实际调研均显示，资金问题已经成为物流园区建设发展过程中遇到的重要困难之一。
    以物流园区发展相对较好的上海为例，尽管物流园区的收入来源稳定性较高，但一般利润较低，投资回报期较长，资金短缺现象也比一般制造业严重，所以希望在物流企业的贷款、贴息等方面得到扶持。
    六、服务意识受到重视，经营管理决定物流园区长远发展。
    问卷调查表明，存在多种因素影响企业入驻物流园区。在企业进驻物流园区的原因中，依据选择频数依次是交通方便、配套设施齐全、服务质量高、园区品牌好、交易条件好、优惠条件、租金便宜。由此可见，物流园区的服务能力和服务意识对园区生存和发展起着非常重要的作用。
    一些园区将招商重点放在与园区发展思路一致的高端、品牌客户上，逐渐淘汰小、乱、差客户，提高公司品牌形象和利润升值空间。同时，通过转变新的经营和服务模式，对园区客户资源进行整合开发、拓展新业务（如控货融资等）、建立服务标准、提高物流综合服务水平，取得了良好的经济效益和社会效益。
    信息化建设对现代物流的发展至关重要。园区信息系统功能呈现多样化趋势，一些现代化物流技术正逐步成为园区企业新的需求，基于互联网的物流信息平台的服务正在成为物流园区的重要服务手段之一。
促进物流园区健康发展的若干建议
    为了更好地推动物流园区建设，发挥物流园区集约化、规模化的作用，在本次调研的基础上对政府部门和物流园区建设者分别提出如下建议：
    一、面向政府部门的若干建议。
    加强全国性的物流园区总体规划与布局研究。物流园区是社会物流系统中的重要节点，具有基础性、公共性和服务性的特点。应根据国家区域发展战略，按照产业布局、商品流向和道路、港口、车站、机场等基础设施条件，以促进区域物流协调发展，以及各种运输方式的衔接和配合为目标，加强全国范围内的物流园区总体规划与布局研究，使物流园区的建设规划与国家物流节点城市规划相衔接，解决我国社会物流系统中供需不平衡的结构性矛盾。
    选择重点项目大力扶持，实现示范引导作用。建议按照各经济区域物流发展的基本要求和城市物流组织化水平，由中央政府统一管理，遴选规范化经营、服务水平高的重点物流园区，建立国家级枢纽型物流园区建设机制，在土地、投/融资以及税收等关键政策方面给予重点扶持，促进其快速发展，为其他物流园区建立标杆，起到示范和带动作用。对于非重点项目，建议主要采取市场调节途径，通过市场手段促进其发展。
    加强科学评价和管理，促进物流园区规范发展。首先，建议政府有关部门加强对物流市场的管理，研究制定有关措施，进一步规范物流市场经营秩序。其次，在物流园区规划、审批和项目用地上加强管理，对于占用土地而又迟迟不开工的项目，采取有针对性的措施进行处理。对不具备建设条件的地区要严格控制物流园区项目。最后，充分发挥行业协会的作用，综合考虑推动区域经济发展、减少城市交通压力、优化城市布局、促进资源整合、减少环境污染等各项指标，建立社会化的物流园区科学评价体系，从行业自律层面强化对物流园区的管理，规范企业行为，进而实现整个物流市场的规范发展。
    制定相关政策，着力解决物流园区发展中的现实问题。 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》正式确立了现代物流的产业地位，提出 “加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心”的重点建设任务。建议针对物流园区发展的实际情况及其特点，在土地、税收、投/融资方面制定相关政策，着力解决其发展中的现实问题。针对物流园区的社会公共服务属性，建立适应其发展的土地使用、管理制度；针对不同类型物流园区的实际经营状况，执行相应的税收政策；设立专项基金，改善投/融资环境，支持物流园区发展。
    设立物流园区协调工作机制，组织落实相关政策。为了物流园区的健康发展，建议政府有关部门加强对物流园区发展的指导、协调和宏观管理，协调落实国家关于扶持物流业发展的有关政策。
    二、面向园区建设和运营者的若干建议。
    目前，我国物流园区发展很快，但是局部出现良莠不齐的现象。因此，物流园区建设要贯彻坚持标准、尊重规律、因地制宜、讲求实效的发展方针。建议物流园区建设和运营者定位准确、加强经营服务意识，促进健康发展。
    战略定位要准确。宏观层面，要从区域经济角度考虑整体局部，科学规划；微观层面，要以市场需求为导向，尊重规律，规模适度，明确功能定位；同时，要与城市发展、交通建设协调同步进行，服从城市发展战略和总体规划。
    战略措施要得当。应严格按照物流园区规划的要求执行，多方借鉴业界专家经验，建设措施要遵循企业发展的一般规律，循序渐进，方法得当，途径合理，使园区建设得到企业和市场的认同，从而避免脱离实际、造成园区经营的困难。
    经营意识是关键。物流园区需要在招商、物业服务的基础上进一步从区域供应链服务的角度整合资源、改善经营服务内容和形成服务特色，建立起政府、行业市场管理部门与园区企业的沟通桥梁，促进园区企业之间的合作与衔接，按照专业化、规模化的原则组织物流活动，为园区客户提供多功能的综合性一体化服务，使物流园区真正成为适应区域经济发展，具有多种服务功能的新型物流服务载体。
    （本文内容摘自中国物资出版社2009年6月出版的《中国物流园区》，如需了解更多相关内容，请与出版社联系。）