无论哪种模式的物流园区都需要成立经营管理公司来进行运营和日常管理。经营管理公司的主要任务是根据股东的要求，按照现代企业制度的要求，负责物流园区的运营和日常管理，做好客服工作，确保股东的资产投入增值和保值。其主要职责包括：物流园区从筹建到运营全过程的总体管理；物流园区网络平台的设计、搭建与管理；物流园区的招商引资；政府部门、物流园区以及园区入驻企业之间的各种关系的沟通和协调；相关企业、院校及研究机构等各类人员的培训、实习与进修；特殊商品的安全监管（如化学品、药品等）；为入驻园区的企业提供所需要的各种日常服务。
物流园区的信息化
    物流园区发展的一个显著特征就是物流信息化建设。通过物流园区的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的费用传输高质量的信息，完善物流系统的正常运行，提高行业整体效益以及社会经济效益。
    在中国已运营的物流园区中，绝大部分将物流系统信息化作为园区建设的重点之一，包括对物流信息的收集、加工等一系列作业过程的规划以及系统的运行。通常，物流园区信息化平台包括4个子平台，如图1所示。
    这4个子平台，其应用对象有所不同。园区管理信息化子平台是园区经营管理公司内部业务（办公）系统，主要满足其自身业务经营管理的需要。物流企业信息化、客户管理信息化、交易管理信息化3个子平台主要是提供给入驻企业使用的，往往是采用ASP（应用服务提供商）服务模式，即由园区经营管理公司建设物流信息平台，而入驻企业以租用方式应用相关的系统模块进行业务管理。
物流园区的客户开发
    在中国物流园区的建设规划过程中，如何做好客户开发工作、吸引企业入驻、保持园区活力一直是物流园区建设开发和运营的重中之重。为了更好地吸引和留住企业客户，物流园区会综合运用政府提供的各种相关优惠政策，切实考虑入驻企业在市场需求、资金、员工等多方面的实际问题，制定相关便利政策。常见的具体措施如下：积极协助入驻企业做好市场需求分析，为企业提供强大的信息系统平台，挖掘潜在客户信息；对国家扶持和鼓励发展的物流企业给予减征或免征所得税政策；对新入驻的企业实行首年免收所得税；对公益性物流信息项目，经信息办审批，给予补贴；改善通关环境，对在物流园区内设置的物流企业实行“一次报关、一次验单、一次查验”，简化手续，加快办理速度；对园区内需要工商、税务、海关检查注册、审批的企业，简化手续，提高办事效率；为入驻企业提供方便的交通设施，方便企业职工出行；为入驻企业提供配套的生活、娱乐、教育、培训等设施和服务，解除企业职工的后顾之忧。
物流园区的赢利
    模式
    赢利模式主要指收入来源及利润形成途径，是物流园区生存发展的基础。日本“物流团地”的赢利模式主要来自于地价升值和低廉的仓库租金，德国“货运村”的赢利模式主要来自于出租收入和服务费。
    中国物流园区的效益体现在：政府主要通过经济总量增加、税收增加等来取得经济与社会效益；开发商通过园区土地增值、物业增值等来取得经济效益；入驻企业通过规模化的交易收入、仓储收入等来取得经济效益。
    从赢利方式来看，作为物流园区的所有者与经营者，其赢利模式主要包括以下三个方面：土地增值收入，出租、租赁收入，服务收入。中国物流园区的赢利模式中主要收入来源首先是库房、货场租金；其次是办公楼租金、配套设施租金、管理费和物业管理费；最后是所属物流企业增值服务费、设备租金、等土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。就国际发展趋势来看，基于信息、咨询的增值服务最具增长潜力，在园区赢利收入总量中将占有越来越大的比重，这给中国的物流园区运营者以很好的启示。
物流园区发展基本评价
    自20世纪90年代末以来，物流园区逐渐为各地政府和企业所认识和重视，在全国范围内规划、在建和运营了一大批物流园区。虽然经历了由热到冷，又由冷到热的过程，出现过一哄而上、贪大求全等盲目建设的问题。然而，总体来说，中国物流园区的建设和发展，在带动区域经济发展、集约土地资源、集聚物流功能、改善交通以及减缓环境压力等方面起到了非常重要的作用。
    物流园区发展取得的成绩以及体现出来的作用主要表现在如下6个方面：
    一、带动区域经济发展。目前，运营中的部分物流园区已经产生明显的经济效益，为周边众多的商贸、制造等相关企业提供一体化的物流服务，大大带活了区域相关产业的发展，同时自身成长为区域的龙头企业，为当地经济创收作出了巨大贡献。
    二、集聚物流企业，实现规模化运营。作为物流活动集中进行的场所，物流园区具有很强的集聚功能，通过物流运营实体的集聚，减少了货物无效转运、装卸和处理流程，缩短了物流作业时间，大大提高了物流效率。
    三、改善交通状况，减轻道路压力。物流园区的建设，通过信息化系统为供需双方搭建平台，实现信息共享、发挥整体优势，大大提高货运运载率，进而改善了道路压力和交通情况，具有很好的社会效益。
    四、减轻了环境污染。物流园区多建设于城市郊区，对车辆进行集中运营和管理，可减少汽车尾气的排放和对中心城市的噪声污染，实现废弃物集中处理和用地结构的调整，减轻企业对周边环境的污染。
    五、节约土地资源，优化城市布局。物流园区的建立可以将众多企业积聚到城市郊区，从而优化城市宏观布局，将仓储设施相对集中，大大节约了土地占用面积，缓解城市的发展压力。
    六、涌现出一批社会经济效益良好的示范性企业。在中国物流园区的发展历程中，涌现出了诸如北京空港物流园区、上海西北综合物流园区等社会经济效益良好的企业，为中国物流园区今后的发展、建设和走向成熟提供了宝贵的经验。
物流园区的主要问题
    在看到中国物流园区建设所取得的显著经济效益和社会效益外，我们也应该清楚地看到10年来物流园区建设过程中存在的若干问题。
    一、物流园区规划缺乏科学性。部分物流园区的建设没有进行科学的论证和分析，匆忙上马。有些则是制定了规划选址方案，却对功能定位等具体的实施缺乏解决方案，导致在繁荣的建设场面之后，却面临企业入住率低的事实。
    二、建设规模偏大。部分园区缺乏客观市场分析，动辄投资过百亿元、占地数万亩，盲目求大求全，必然会导致出现闲置。
    三、重征地，轻发展。一些物流园区的投资者利用地方政府扶持、物流业发展的相关优惠政策，低价拿地等待土地升值获利，没有真正地搞物流开发，而是把物流园区当作简单的圈地获利工具，因此在市场检验面前往往败下阵来。
    四、重设施，轻服务。中国部分物流园区拥有装备良好的设施、设备以及信息化平台，但其管理体制落后、服务意识差、缺乏配套服务，导致没有预期的入驻企业数量和人气。
物流园区的主要成果
    一、物流园区建设逐步趋于理性化、科学化。经过科学规划的物流园区将分散的物流节点集聚起来，通过功能整合、规划运作，减少物流系统给城市发展造成的负面影响，进而改善城市的交通、生态环境、优化城市的功能布局，增强城市的综合竞争力。
    二、物流园区服务范围不断扩大、跨区域合作趋势日益明显。由于市场竞争日益激烈，企业面临着降低成本和提高运营效率的压力，在共同利益推动下，园区之间跨区域的合作开始形成，而信息系统的建设也使物流园区跨区域合作成为可能。
    三、更多的民间投资进入物流园区，投资呈现多元化趋势。近年来，随着中国物流市场的成熟、丰富的潜在需求以及优惠的招商政策，中外地产商相继投入到物流园区建设，园区投资进一步呈现多元化态势。尽管物流地产需求增速放缓，土地的升值潜力以及稳定的投资回报还是吸引着众多民间投资的介入。
    四、社会与经济效益显著的龙头企业进一步涌现。部分规划科学、合理定位、市场化运作好的物流园区不断发展壮大，已经成为区域乃至全国范围内的龙头企业。以2007年为例，北京空港物流基地实现税收155902.6万元；厦门现代物流园区实现税收24158万元；北京通州物流基地实现税收17500万元。可以预见，发展势头良好的物流园区在未来几年内将进一步涌现。
    五、物流园区信息化水平大幅度提升。物流园区的信息化为物流园区入驻企业及其客户之间实现信息共享、设备共享、服务共享提供基础性支撑平台。目前，各个物流园区普遍重视信息化建设，信息技术投入大幅度提升，信息化的作用日渐明显。可以肯定，物流园区信息化的建设是中国物流园区发展的客观需要，也是中国物流园区未来发展的重要趋势。
    六、物流园区专业化发展趋势日益明显。随着中国经济的持续快速发展，社会分工日益深化。与传统服务方式相比，专业化物流服务综合成本更低，配送效率更高，更加切合客户需求，已成为现代物流发展的方向。可以预见，物流园区专业化发展将会成为趋势，特别是依托诸如制造、钢铁、化工等产业积聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求快速发展。
    另外，保税物流园区试点几年来，获得国家批准的保税物流园区呈现出良好的发展态势。保税园区业务需求旺盛，构建多元化的保税物流服务模式、设立多种类型的保税物流中心将成为物流园区一个新的亮点。