与物流园区建设如火如荼相对照的却是物流园区空置率过高的事实，全国已建成并运营的园区仅占小部分。大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，园区建成后要为谁服务？提供什么样的服务？这个市场有多大？潜在的服务对象有些什么需求？类似这样的问题，物流园区的规划者们大多回答不出。在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。正是由于部分物流园区在市场研究、分析上的不充分，导致建成的物流园区不符合客户的要求，项目在目标客户定位上的不清，不讲实际，不问市场，未能充分考虑需求及应有的规模，规划脱离了经济发展水平和实际市场需求。
    案例1：香港汤始公司是一家拥有30亿资产的上市公司，2004年在中国广东中山兴建了物流中心。聘请了香港机构耗时数月作了项目研究分析规划，并且高薪聘请专业人士负责开发策划，项目工地已开始动工。我们接触到这个项目推广时，又重新进行深入详细的市场调研。统计分析数据的结果令人吃惊，本着一切为了投资着想出发，我们最后向投资者建议该物流中心应该采取稳妥的投资决策措施，规避市场风险。此举不经意之间构成了中国物流园区第一部项目不可行性研究报告的诞生。
    案例2：号称华北最大的物流园，位于京津塘交会处占地35公顷的华通物流园，是2001年时声称当时全国仓储面积最大、技术设备设施最先进的物流园区，这个“十五”规划中的三大物流基地之一，是由市交通局规划下建设的。园区在开始就没有详细的对于北京及周边商业圈进行详细的论证，至今先进的物流设备闲置，经政府协调努力下目前被迫改作它用。可当初其项目介绍是经历了近一年的市场调研，耗资上百万元，由国内外专家参与组成的市场调研班底，进行为期长达4个月的市场调研和充分论证。
    目前已连续出现物流园区重大失误投资项目，根源就是不经认真调研作出定位方向而造成。定位不恰当规划自然不恰当，定位不恰当、规划不恰当究竟会产生什么影响呢？投资开发商自然会去思考。
    总的来说，定位策划对于物流园区的类型、设计和运作要求大不相同，由于园区类型的不同，具有各自不同的战略策划。这源于对现代物流和市场化的理解，源于实战经验、成功和失败案例总结。 （来源：李芏巍物流策划机构）